淮海中路381号的中环广场，矗立在黄陂南路地铁站上，这是典型的新鸿基地产“作风”；虽然属于上世纪末的地产作品，中环广场依然保持区域高租金和高出租率。

在中环广场初识新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪，借用TVB剧集里学来的一个词他身材很fit，西装穿在他身上有一股子特别的精神劲儿；而其一口普通话也说得有模有样，完全可以做到“沟通无极限”。如此，有关于新鸿基地产这只香江地产大鳄在上海的“故事”，也在邓维聪的讲述中，逐渐与“神秘”渐行渐远。

“适合当地人的喜好”

落座后，邓维聪简单寒暄便直切主题，“先介绍一下我们的产品情况吧。”这样的直接开场也是让甚感认同。

“事实上，新鸿基地产在1999年就进入上海市场……”如此开头之后，名仕苑、中环广场、上海ifc（上海国金中心）、上海ICC（上海环贸广场）、滨江凯旋门等依次出现，并在邓维聪的言辞中变得生动。

“名仕苑是1999年的项目，目前出租率仍保持逾95%。”这个位于徐家汇的“绝代住宅”，新鸿基地产长期持有其中一部分物业，只租不售。

“上海ifc总建筑面积有30多万平方米，今年年底全部做好。”“我们的写字楼只是比同类型物业稍有超前”，对于这个2010年“震撼”上海的综合式项目，邓维聪的说法表现出内敛的骄傲。对于上海ifc的服务式公寓“国金汇”，邓维聪认为，“在陆家嘴，酒店并不鲜见，有3万多张床位，但给一部分外商中长期驻留提供全面服务的服务式公寓却不多见。”显然，有了ifc（香港国际金融中心）四季汇和ICC（香港环球贸易广场）港景汇的成功经验，邓维聪对“国金汇”也信心满满。

关于新鸿基地产，有一种印象被人们牢记，那就是“在上海复制香港”。这样的说法在邓维聪的表达中，有了不一样的一面。

新鸿基地产在香港有ifc（香港国际金融中心）、ICC（香港环球贸易广场）、凯旋门，上海也一样不落下，复制之说似乎有了证据。邓维聪也不否认新鸿基地产上海项目与香港一样的地铁上盖，“上海ICC项目是三条地铁干线的交汇点，分别为既有的1号线、10号线，以及建设中的12号线。地铁在城市中是很重要的，我们牺牲了地块来做车站，做这样的项目我们在行。”同样，上海的ifc商场地下二层也直驳地铁2号线陆家嘴站。

但邓维聪同时表示，对于写字楼来说，建造差别并不大；而对于商场业态分布，则要适合当地人的喜好。“比如ifc的地下一、二楼，有很多收入几千块的客户也可以消费的东西。在香港的ifc，则主要是高端的。”邓维聪认为，“项目本身定位要考虑综合性与周边的配合，要对区域有影响。要考虑到大老板，也要考虑到打工仔，要考虑很多面。”

这样的选择，在邓伟聪看来，和项目本身的条件相关。“香港地很少，2-3万平方米就可以做商场。”这样的商场自然不可能“大包大揽”，更强的针对性会有更好的效果；而对于上海ifc这样几十万方的体量，如果只针对一部分受众，并不一定适宜。

“还没到完全的收获期”

新鸿基地产在上海的发展显然对得起其在香港地产界的大佬地位。中环广场、上海国金中心、上海环贸广场、滨江凯旋门，无一不是上海地标。当业内对于新鸿基地产在上海的“经典作品”艳羡不已时，邓维聪却表示，新鸿基地产在上海“还没到完全的收获期。”

新鸿基地产的产品每一样都有耀眼的表现，只是其成型过程却有些缓慢。以上海ifc项目为例，其2003年拿地，到2010年一期写字楼才交付。邓维聪认真地表示，“不是我们囤地，新鸿基地产步伐比较慢，源于对于品质的执着。”同时，邓维聪也坦承，新鸿基地产策略“有一点保守。”

漫长的开发过程和商业项目所承担的资金压力，使新鸿基地产在上海大部分时间处于耕耘状态，而随着目前上海ifc、上海ICC、滨江凯旋门项目的集中释放，邓伟聪也笑着表示，“终于可以大手大脚一点了”。但他同时认为，离完全的收获期尚有时日。

据相关资料显示，目前新鸿基地产在上海的土地储备接近100万平方米，其中71万平方米正处于发展阶段。上海国金中心一期、上海名仕苑和上海中环广场虽已经建成，但滨江凯旋门、国金中心二期和上海环贸广场则仍在建设之中。

据邓维聪介绍，位于原襄阳路市场的上海ICC“收租面积达到35万平方米，但目前只有少部分写字楼有租客开始装修，而商场则要到明年年中开幕。”而对于因价格而成为市场关注焦点的滨江凯旋门，“其江边联排别墅在400-500平方米左右，也有800平方米的超大空间；高层部分，则是160-400平方米的复式，有20几层高”，邓伟聪表示，“在取得预售许可证之前，一期5万平方米的具体销售时间待定。”对市场普遍关注的“高价”，邓维聪也表示，暂时无法提供具体价格。也许对于谨慎的邓维聪来说，只有这些项目全部交付市场之时，才是新鸿基地产的收获之日。

“配合市场做，闯过这一关”

“目前，我跑外地偏多，南京、苏州、成都等地都会去。几地的项目都已开工，所以现在我每个星期都会去。”邓维聪向笔者表示。

据邓维聪介绍，新鸿基在南京河西CBD的项目是一个28万平方米的综合体，“有3栋写字楼、酒店和商场，同样是地铁交汇点，同样是地铁上盖，要到2014、2015年全部完工。”此外，还有苏州园区CBD项目等。

对于新鸿基在南京、苏州、成都的“开疆扩土”，从邓维聪毫不讳言的“在上海，机会越来越难找”一句中似乎可以找到答案。“我们也参加过土地招拍挂，但最终并未有斩获。”察看相关资料，2010年，新鸿基在上海的几次拿地动作都未成功。对高地价有底线的新鸿基并不愿用不可思议的价格去“赌”明天，其更愿意用不同的方式和渠道去“解决问题”。

在广东、深圳，新鸿基以旧城改造的形式获得大体量的项目；在杭州、无锡等地，新鸿基通过合资的方法，获得项目开发的权利，与华润的合作即是如此。对于合作，邓维聪表示，“要看具体的项目，要看与合作对象的沟通，还要看城市发展的条件等。”