仅在一个月前，被住建委约谈的“商住房们”还一副忧心忡忡的模样，谁承想，才“低调”了不过个把月，就又“原形毕露”。

调查

3月曾被约谈 商住房变“低调”

3月中旬，游离在限购政策之外的商住房项目，被监管部门纳入视野。

据了解，3月中旬，第一批20个商业立项楼盘，接受了北京市住建委的约谈。主因是“商改住”项目过分宣传不受限购影响，销售火爆。

“约谈的主要内容是要求商住项目不能以"不限购"作为楼盘的宣传手段。”一位不愿具名的与会者向记者透露，按照政府部门的要求，开发商不能夸大宣传，与楼市调控政策背道而驰。

此外，北京市住建委还对商改住项目的销售环节，进行了非书面规定。如在楼盘现场的公示必须齐全，包括房屋性质是商业还是办公，产权是40年还是50年；现场要将水电配套等情况予以公示；要明确告知购房者说户口不能迁入。

业内人士认为，在商住房项目被政府部门约谈之后，如未达到预期效果或未遵守相关规定，未来不排除政府部门出台更严厉措施的可能。

记者随即在3月底走访了几个商住房，发现了一件有意思的事情：当记者以购房者的身份看房时，销售人员大多告诉记者，销售火爆，好房源所剩不多，劝记者尽快出手；而当记者表明身份致电售楼处询问情况时，销售则表示目前销售一般。

更有些项目甚至避开“商住”字眼，以可以注册的小型SOHO办公室为卖点。

追访

4月“再创佳绩” 销量稳坐前四

然而，仅仅过了一个月，商住房又迅速变脸。

上周六，大兴商住项目波普工社火热开盘。继2010年创造开盘热销3亿元的佳绩之后，此次的“3号楼特惠日”活动，吸引了数百名投资者前来置业，现场火爆。据了解，该项目当日成交148套，销售额逾1.9亿元，与同一天开盘的该公司另一商住项目玲珑山一起，分别拿下了4月北京销售套数冠亚军。

而早在该项目开盘前一周，记者就接到了波普公社销售人员的短信，而在记者致电售楼处咨询时，“商业立项不限购”的说法，显然已经恢复使用。

据亚豪机构统计数据显示，4月，京城在售的商住项目共有48个，其中有成交记录的项目为43个，共成交了商住产品955套，成交面积达8.3万平米。4月份不仅在售的商住项目中有90%的项目出现了成交，而且有多个项目出现了“热销”。

另一份亚豪机构统计数据表示，4月份（截至22日）京城商品房成交套数的销售排行榜中，成交套数超过100套的项目仅有5个，而商住项目便占据了4席。一直游离在调控边缘的商住房，走出了单边上扬的行情。

二手商住房让投资者力不从心

事实上，北京五环以外区域商住、住宅同步升值，但有价无市，转手困难。而二手商住房的惨淡，也为投资者敲响警钟。

据亚豪机构统计显示，2009年-2010年两年，五环以外共有24个商住项目开盘，累计供应11415套商住房，其中90%是面积在五六十平米的小户型，有11个项目推出了LOFT产品，它们与同期销售的住宅价格差距不大。

而五环以外商住项目面临的最大问题是转让难，远郊区域二手房的购房主体是以都市年轻白领为主的中等收入群体，他们对价格的敏感度较高，二手商住房不但挂牌价格与住宅接近，还需缴纳更高的税费。这令远郊二手商住房处于有价无市的尴尬境地。

而五环以内的商住楼也面临着不同的挑战。部分商住项目是开发商把原来住宅项目的后期配套的商业公建部分改建为住宅出售，这些项目的升值受到了极大制约，价格涨幅远低于同期住宅项目。

据链家地产市场研究部统计，新政后，虽然商住项目由于不受限购影响具有一定优势，但整体成交仍然出现大幅下降，如朝阳区明天第一城，新政前后交易量下降45%，而旭辉奥都则下降了40%。

提醒

商住楼存在价值缺陷 购买需谨慎

随着楼市调控和银行信贷的不断收紧，看跌楼价的购房者逐渐增多，而购买商住房到底值不值，成为一大问题。

据了解，商住楼一般是40-50年产权，水电气多为商业价格，无论是自住还是出租，这类公寓的后期使用成本加到总房价后成本远没有想象中的低。也有少数开发商口头承诺引入民用水电，但拒绝写入合同里。

除此之外，更应注意的则是契税问题。记者拨打了12366纳税服务热线，工作人员告诉记者，商住房从交房日期开始算，每年需要缴一次房产税和城镇土地使用税。合100万的房子每年交8400，如果未按时缴纳还要累计滞纳金，每天万分之五。该工作人员还表示，因为税款跟开发商无关，开发商没有义务告知购房者这些情况。

21世纪不动产集团市场总监林蕾提醒，投资者对商业地产的经营性要素，应该有全面、清晰的分析，存在任何一个方面的硬伤都值得警惕。

另外，SOHO中国董事长潘石屹也曾表示，商住楼本身就属于打政策擦边球，破坏城市规划的项目。针对这些打擦边球的项目，政府应该出台相关措施治理。

而从供给源头上看，政府已出台相关措施。“现在已经不批准建4.5米以上层高的项目了。”相关人员告诉记者。

此外，从去年开始，北京市已陆续出台规定，以酒店立项的项目禁止散售，建成非住宅禁止擅自分割等政策，意味着对“商改住”项目从严管理。