一大批中西部城市的商业地产大宗交易日渐增多，其中超过一半以上为外资所推动。“人民币加息和房地产宏观调控给了商业地产以投资的机会。对外资来说，这是自2007年以来最好的机会。”香港房地产基金经理潘洪告诉记者，2011年约有1000亿美元的外资瞄准了亚太地区的房地产市场，较2010年的资金量上升45%，而中国中西部将是外资攻城略地的重点。

现象

商业地产频现大宗交易

潘洪带着投资人的委托到成都洽谈一栋商业楼宇的投资，这栋约2000平方米的小型商业楼盘位于春熙商圈，已经引起了他的整体购置欲望。而这只是这一波外资进军成都商业地产的冰山一角。

近期，成都商业地产市场频频出现大宗交易：万科魅力之城约6万平方米的零售物业以4.6亿元卖给了凯德商用；凯德置地城南项目约20万平方米零售物业以约5.5亿元卖给了嘉德资产管理，中汇玛莎服务式公寓约3万平方米以约5亿元卖给雅诗阁。

分析：“随着人民币的升值，外资频频出手中国内地商业地产，特别是二三线城市的商业地产。中国大力发展中西部地区零售及服务业的契机，引起了外资的重点关注。不仅是成都，重庆、西安、武汉、济南、天津等二线城市的商业地产也出现大宗交易增多的趋势。”世邦魏理仕研究部金灵表示，伴随着人民币升值周期，商业地产的热钱流入也有望达到近几年的一个高度。

“出于发展空间的考虑，外资的投资重点将在中国中西部。”仲量联行预计，2020年上海、北京、广州、深圳等一线城市在中国内地商业地产总量中的比重将仅占10%，预示着今后10年二三线城市蕴含巨大商机。

原因

楼市调控促使外资布局

与2007年外资大规模涌入中国内地房地产市场不同，此轮外资的进入主要集中在商业地产领域，而房地产宏观调控对住宅的政策收紧更促使了外资的借道之旅。

5月11日，国家统计局发布了我国4月份主要经济数据，其中房企利用外资大幅增长达62.3%，国际热钱流入房地产市场倾向明显。5月12日，央行再次上调存款准备金率至21%，使得信贷更加紧缩。业内人士表示，信贷紧缩之下，房企利用外资恐仍将处于上涨趋势。

而在1～4月份，房地产开发企业本年资金来源25362亿元，其中利用外资222亿元，同比增长高达62.3%。

世邦魏理仕报告显示，2010年中国内地主要城市房地产大宗收购交易成交总额中，外资达440亿元，较2009年上涨94%。从外资投资的物业类型分析，综合、商办类物业受到青睐，成交金额占比达92%。

分析：“外资涌入的大幅增长跟中国内地房企的转型几乎步调一致。”金灵表示，中国内地大型房企将业务转向商业地产的同时，外资的进入也开始大幅增长。

“大多数房地产企业在转型中会遇到不同的资金问题，这给了外资布局中国内地商业地产市场创造了巨大的机会。”潘洪说，受投资人的委托，他还将与数家中型房地产企业就优质商业地块投资进行接触。

方式

融资收购股权直接投资

本轮境外资本主要通过三种方式进入中国内地市场：借道融资贷款或外债；通过收购企业股权间接购买物业；通过直接投资方式进入。“这轮外资对中国内地房地产市场的投入大都设置了一个期限，一般为3～5年，最长不超过6年。”一位外资银行经理对记者表示，中国中西部的商业地产市场从2010年开始兴起，大多数项目会在3～5年后供给市场，届时也是外资考虑退出还是继续持有的时候。

分析：“以成都为例，未来两年将形成年供应量超过80万平方米的写字楼市场，如果消化量上不去，就将形成商业地产的资产泡沫。”金灵认为，外资在此轮热潮中看到中国中西部商业地产的价值洼地，也看到了人民币升值周期，而对于二级市场的投资者来说，也将面临着巨大的周期性风险。据中国经营报