跟随地王再来一波长期牛市行情已无可能

2009年，上海楼市受政策、重大规划等利好的影响，由年初的低迷一路上扬，狂飙突进。而楼市沸腾的背后，土地交易市场更是呈现出一片前所未有的热烈行情，单价地王、总价地王、区县地王层出不穷。一时间你方唱罢我登场，地价不断被刷新，溢价率连破纪录，地产界再次陷入一片疯狂。

其实地王并不是什么新鲜事物。2007年那一轮土地市场热中，就产生过一批地王。根据一项2007年全国范围的统计数据显示，十大地王带动区域房价平均上涨20%。以上海为例，2007年11月8日，上海新江湾城D3地块最终以13.01亿元的高价落入新加坡仁恒置地囊中，楼面地价达20000元／平方米。成为轰动一时的新地王。仅隔4个月，新江湾城地块的楼面地价上涨幅度便高达60%。而当时新江湾城一号作品由9月份20000元/平方米的售价迅速上涨至24800元/平方米。地王所产生的房价带动效应步步推高房价已为业内公认。

近年浦东地王频出

两年间，上海单宗价格超过70亿元的超级地王就有4个，区域地王则数不胜数。据理财一周报记者了解，目前4大超级地王项目均已启动，近年产生的各类地王中有8个项目将在年内上市。这些即将入市的地王项目包括新鸿基滨江凯旋门、华侨城苏河湾、中海紫御世家、华润中央公园、绿城玉兰花园、仁恒森兰雅苑、金地天境、万科招商珑原。其中浦东占了三席。

作为上海经济发展的前沿重地、楼市的集大成者，浦东新区向来不缺少地王。记者搜寻了相关资料，列出了浦东近年地王情况。

2005年6月，新鸿基以31.85亿元的价格，投得张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东、占地6万多平方米的潍坊新村地块，创上海土地出让价史上最高。

2008年7月，仁恒地产以底价11.9亿元摘得森兰外高桥(13.15,0.14,1.08%)A1-1、A1-2地块，相隔一年，森兰外高桥项目南部国际社区Ａ2－1、Ａ6－1、Ａ7－1、Ａ9－1地块再次被仁恒以26.14亿元拍得，楼板价达到了惊人的16100元／平方米，成为当时外高桥板块地王。

2009年9月，黄浦江中心段E18单元1-10地块被海航集团以18.24亿元竞得，楼板价高达36538元/平方米，成为当时上海乃至全国的单价地王。

2009年12月10日，绿城房地产集团有限公司以总价16.6亿元拿下浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块，并以378%的高溢价率成为上海溢价率地王。

2009年11月14日，上海象屿置业有限公司以11.9亿元的天价摘得距迪士尼直线3公里的浦东川沙新市镇A08-03地块，荣获该区域地王桂冠

2010年9月6日，香港九龙仓旗下的卓光控股有限公司，一举夺下上海黄浦江沿岸E18(9-3)地块。地块总价48.28亿元，折合楼板价35490元/平方米，不仅夺得浦东住宅新地王，还创下浦东住宅用地楼板价新高。

2010年9月29日，唐镇新市镇D-04-14地块被上海仁恒杨浦股份有限公司以28.98亿元摘得，楼板价16102元/平方米，成为唐镇地区总价地王。

古时帝王，座下文武百官满朝，王侯将相迭出；今日地王，周边楼价喊涨一片，投资自住频动。两者皆因一句老话——大树底下好乘凉。2007年地王身影频现，周边房价随即一阵猛涨。历史还会继续重演吗？

华师大房地产研究中心主任华伟告诉记者，目前恐难再现当年地王效应，随着调控政策的深入，不少开发商已经降价售盘，高端豪宅将面对严峻现实纷纷低调入市。想跟随地王再来一波牛市行情已无可能。

滨江凯旋门：

预计年底开盘

滨江凯旋门项目即新鸿基于2005年所夺得的潍坊新村地块。当记者来到浦东浦明路时，该项目工地上工人正在紧张作业。北侧已有高楼拔地而起，南侧则还在打桩阶段。据悉该项目将建成10栋左右的高层住宅，预计今年年底开盘，计划推出滨江凯旋门第一期，总楼面面积超过4.6万平方米，大约可提供200个销售单位，目前售楼处还未对外开放。

周边其他在售项目不多，毗邻滨江凯旋门的便是同样位于浦明路的国信世纪海景，项目已于5月28日正式开盘，暂推第1、2号两栋30层住宅，均价80000元/平方米。售楼处称9月份会推出样板间。

市区黄金地段、高端产品一直是港资开发商着力的重点，事实上在滨江凯旋门尚未正式亮相时，业内已经将其与地理位置相近的汤臣一品进行比较，其登顶上海第一豪宅的说法一时盛起。早在2007年，就有媒体报道称，滨江凯旋门预计均价将超过17万元/平方米。虽然新鸿基方面并未予以证实，但周边二手房业主已开始捂盘待涨，据记者了解，世茂滨江花园、财富海景等二手房的业主并不急着卖房，他们期待2011年滨江凯旋门开盘后的周边房售价飙升。而实际上，项目一侧财富海景的一些业主早前已尝到了甜头。周边房产中介表示，财富海景原先均价是6万-7万元/平方米，随着2009年末售价12万/平方米的中粮海景一号开盘，财富海景也水涨船高，均价蹿升至9万-10万元/平方米。

绿城玉兰花园：

单价5万元抢先入市

2009年12月10日，唐镇新市镇两幅地块以378%的高溢价率总价被绿城集团拿下，这块备受关注的地块所开发的项目——绿城玉兰花园已于4月底抢先入市，成为8个地王项目中最早开盘的楼盘。目前在售精装修平层官邸，均价50000元/平方米，预计2012年交房。记者在工地上看到，9幢平层官邸均已处于外立面施工阶段，而6幢高层公寓也在加紧主体结构建造。据售楼处介绍，8月份将会推出精装修小户型房源，南面三幢公寓将先行开盘，价格暂时还不清楚。

该项目附近在售楼盘较多，公寓均价在20000-25000元/平方米，别墅价格在30000-45000元/平方米，地王项目售价为板块内最高的预计得到验证。

位于绿城玉兰花园南面的毕加索小镇目前在售二期房源，均价21000元/平方米，5月21日加推了4号楼房源，均价23500元/平方米，预计2011年年底交房。该项目在2009年年底绿城地王推出之前均价为16000元/平方米，而2010年4月30日开盘的二期房源售价已升到了21500元/平方米，涨幅接近50%。另一项目保利御尊苑2010年10月开盘时均价21000元/平方米，随着绿城玉兰花园项目的问世出售，于5月15日推出的二期160套新房源均价已达27500元/平方米，预计将于2012年10月入住。另有联排别墅在售，均价30000-33000元/平方米。

仁恒森兰雅苑：

周边楼盘涨幅较大

仁恒森兰雅苑作为整个森兰外高桥项目启动的首个商品房项目，所处的位置即是2008年7月仁恒地产以底价11.9亿元摘得的森兰外高桥A1-1、A1-2地块。售楼处的工作人员告诉记者，项目分两期开发，一期的第一批房源将于8月份开盘，首先推出靠近德爱路的5幢公寓和一部分别墅房源。公寓预计均价40000-50000元/平方米，叠加别墅均价60000-70000元/平方米。大约在2012年10月交房。记者从现场看到项目沿街规划为20余幢高层，中间是数十幢叠加别墅。目前尚在施工中，一期在做主体结构，二期还未开工。

据了解，仁恒森兰雅苑附近的在售楼盘数量并不是很多，在2009年年底该地块成交之时，板块以金地未未来和中冶尚城为代表。其中，金地未未来少量尾盘在售的花园洋房单价已达25000元；而中冶尚城的价格相对正常，但自迈入2009年以来其房价也是一路上涨，2009年7月份其均价维持在近14000元/平方米的水平，受年底地王的影响现报价已经达到16000元/平方米左右。目前该区域的楼盘公寓售价基本保持在20000元/平方米上下。距离仁恒森兰雅苑约1.5公里的连城新苑在地王出让之前均价为15000元/平方米，而于2010年年中推出的新房源售价已是22000元/平方米，涨幅超过45%。