“一般来说，一个房地产项目贴上‘烂尾楼’的标签，就如同履历表上的污点，不是件光彩的事。但实际情况似乎并非如此。不少国内外投行看重此类项目的增值前景，逢低拿下待行情转好寻机转让，获利颇丰。‘转手必赚’是业内专家对于此类运作的普遍看法。”

资金“命门”

1997年东南亚金融风暴前后，国际经济金融环境巨变，上海不少在开发项目由于资金链断裂而被迫停工，导致大量烂尾楼出现。随后上海房地产市场经历了十多年的快速发展。在此期间，亦有不少开发商将目光投向烂尾楼。

2002年，黄浦区陆家浜路一带不少烂尾楼改造为酒店式服务公寓而推向市场。这些公寓销售单价并不低，但因为面积小、总价低而受到不少年轻人和投资客的青睐，往往一开盘就销售一空。

相比之下，还有一些虽有转手但仍未动工的闲置项目。上海乘星行行销服务机构总经理李骁告诉记者，目前，上海烂尾楼仍有不少，此类项目大多受困于产权从属、财务风险等问题，烂尾多年而不得盘活。

以被誉为沪上最大烂尾楼项目的成城购物广场为例，该项目原名虹桥购物乐园，又名虹桥商贸城，2000年由上海港虹实业发展有限公司投资建造，上海港虹由上海虹西实业公司与新加坡投资商蔡振利所有的亚太实业集团1999年合资成立。该项目位于上海市闵行区吴中路、虹井路口，占地8万平方米，总建筑面积达到40万平方米，当时号称要建亚洲最大的购物中心。然而项目自2003年完成部分框架后，由于资金链断裂而被迫停工。随后，项目虽然经过了数次转手，其间也有数次传出复工消息，但日前早报记者走访该项目时，发现至今仍未见有复工迹象。

资产增值

但有趣的是，虽烂尾楼难逃一烂数年的命运，可但凡转手都有利可图。尤其是对于一些从事资源整合的投资机构而言，烂尾楼是他们借机谋求回报的投资标的。

仍以上述成城购物广场为例，2007年8月，虹桥商贸城第一次传出有人接盘的消息，接盘方为胜南实业公司。当时有报道称，胜南实业公司其实是资本玩家成清波的空壳公司，并称成清波以超低价，就将实际价值为人民币1亿多元的上海港虹实业发展有限公司及其虹桥商贸城项目的全部股权收获囊中。

不管该消息是否属实，按照2007年其周边商业项目的售价推算，成城购物广场的资产价值确实已达1亿元左右。

2010年10月，新华传媒公告称，公司向上海成城购物广场实业发展有限公司提供“财务资助”人民币13.2亿元(该等财务资助款项将专项用于清偿上海成城既有债务)，而作为对价，新华传媒有权通过所属香港全资子公司嘉时国际有限公司以1港元价格直接受让新华投资在胜南公司中的70%股权及权益，从而间接实现公司对“成城购物广场”项目经营权的受让和控制。

值得一提的是，在第二轮的转手中，“成城购物广场”未动一兵一卒。但按照70%股权来推算，该项目价值已经达到19亿元左右，相当于2007年时的近20倍。短短三年，资产物业呈现惊人的增幅。

今年年初，新华传媒曾对成城购物广场做过一次估值，项目总价值已达到了28亿元，相比去年的19亿元再次飙高了约9亿元。

估值增值后不久，该项目传出再次转手消息。以运作“红星美凯龙”家具商场出名的红星集团，以第三方投资者身份介入该项目。据新华传媒公告显示，新华传媒将成立上海新华红星资产管理有限公司对成城项目进行运营管理，并引入红星集团向管理公司溢价增资5.7亿元，同时在一系列股权转让之后，新华传媒、澳宇投资、红星集团将分别持有管理公司40%、15%、45%的股权。不到半年时间，红星集团接过新华传媒手中的“彩球”成为了成城项目的实际控制人。

多家证券公司在分析报告中，均对新华传媒引入红星集团的举动投赞成票，并称：“根据对周边地价、物业价值的分析，该项目建设完成后的价值，有望达到70亿元。”

风险尚存

几番“击鼓传花”之后，烂尾楼项目的资产出现成倍增长。对此，同策咨询第四区域研究部总监王巍立解释道，“在上海，但凡市中心的商业项目，资产本身都是在增值的，土地价值和开发预期也都在上涨；虽然项目每次转手都没有实质性改变产品，但市场环境发生了变化，所以烂尾楼价值依然水涨船高。”

正是基于此类预期，类似成清波的投资者才会对烂尾楼情有独钟。上海乘星行行销服务机构总经理李骁告诉记者，投行并不是要解决项目的所有问题，只是单纯向项目输血，实现资源整合共享。但其实在很多投行接手的烂尾楼项目中，风险也是存在的。投行的优点在于持有大量资金，烂尾楼更多的是一个投资标的，而不是开发项目。

但必须提及的是，在烂尾楼项目价值不断翻番的背后，其自带风险也在不断增加。

同策咨询第四区域研究部总监王巍立告诉记者，烂尾项目如果时间过长，建筑安全性将不断降低，甚至需要完全推倒重建，如此一来，谋求整体转让交易差价的风险也会不断增加。同时，心理落差也不可小视。消费者知道了楼盘是“烂尾楼”改造的，会有所顾虑。

一位“烂尾楼”的开发者向记者透露，自己在宣传时将尽量避免让购房者联想起其“出身”。然而，只要是长时间闲置的项目难免名声在外，想完全否定它的“前世”，并不容易。

日前，早报记者向红星家具集团媒介部，就成城项目的今后规划以及何时开工建设进行提问，媒介部表示，至今没有接到上级有关成城购物广场项目的明确媒体口径。

沪上最大烂尾楼的未来去向仍不得而知，但可以肯定是，在红星集团尚未制定出对于成城项目的处理办法之前，这一项目前景仍是个迷。