9月15日，上海土地市场两宗经营性土地出让。其中，地处松江区的一宗面积达12.07万平方米的住宅地块备受关注。最终，上海象屿置业有限公司以14.5亿元竞得该地块，折合楼板价约为8012元/平方米，溢价率14.18%。

业内认为，该地块周边在售住宅均价约为20000元/平方米，以8012元/平方米的楼板价估算，象屿置业未来的盈利空间较大。

此次出让是该地块第二次挂牌。相较首次挂牌，该地块二度出让时将指标做了微调，容积率由当初的1.8改为1.5，底价也降低了两成左右。业内认为，该地块容积率调低、底价下调都有利于开发企业。由此可看出，在当前市场走低的形势下，出让方对土地的成交预期也在下降。

“盈利空间不小”

来自上海市规土局网站的信息显示，松江区北场1号地块东至竹港河，南至康城小区，西至规划幼儿园，北至沪杭高速公路，出让面积为120662.9平方米，容积率1.5。按照12.7亿元的挂牌起始价估算，起拍楼板价约为7017元/平方米。

当日，共有17家开发商领取了申请书，有3家参与竞买。最终，上海象屿置业有限公司以14.5亿元竞得该地块。

方方地产提供的研究报告显示，松江区北场1号地块位于九亭镇东南角、沪杭高速公路与闵行康城居住区之间。该地块周边的在售项目颇多，单价大都在20000元/平方米左右。其中，象屿置业开发的同区域住宅项目象屿名城的均价在18000元/平方米，上置集团旗下的绿洲香岛花园项目的二手房报价约为19000元~20000元/平方米。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，该地块的楼板价为8012元/平方米，而周边区域在售新盘的售价为20000元/平方米，据此来看，拿地企业的“盈利空间不小”。也有观点认为，该地块开发时，可根据市场情况分批逐步推出产品，价格可操作空间较大，未来盈利可期。

二度出让降价两成

据了解，该地块最初出现在今年5月初的43号土地公告中，随后又被“终止”。二度推出时，该地块的容积率由当初的1.8改为1.5，此外，原本规划在地块之内的幼儿园被“剔除”。因此，该地块最新的出让面积有所减少，底价也调低了两成左右。与之前出让的同区域宅地相比，该地块的价格已有所回落。今年2月1日，华丰置业以8.86亿元竞得松江区乐都路8号A住宅用地，楼板价约为9092元/平方米。

宋会雍认为，就地理位置而言，北场1号住宅用地并不输给乐都路8号A地块，并具备一定的建筑规模。同时，二次出让时容积率下调后，竞得人可适当安排部分低密度住宅，从而创造更高的商业价值。起拍价调低后，土地出让金减少了3亿元以上，这对于开发商的吸引力较之首次出让大幅提高。

“二次出让的土地价值有所提升。”一位上海本地房企投资部负责人表示，从该地块修改出让指标可看出，由于当前市场走低，当地政府对土地成交的价格预期也降低了。