2011年伊始，新“国八条”、房产税、加息等政策陆续出台，对住宅市场进行调控，住宅投资需求被迫萎缩。新“国八条”提高首付，取消优惠贷款利率，而商业地产首付一直额定在50%；上海房产税的开征范围也仅仅针对住宅，而与商业地产无关。诸多利好因素的引导下，商业地产成为了时下房地产投资客的又一选择。那么，新政下的商业地产又会有怎样的走向呢？搜房上海二手房网记者走访了福美来代理市场部副总监邵永铮。

上海商业地产供过于求

福美来不动产成立于2006年10月，从成立之初，公司就定位于房地产服务领域三大业务，分别为一手房代理、直营门店、特许经营业务作为公司发展的三驾马车。据邵总介绍，上海福美来代理2010年已步入成熟化，在整个市场上已具备了足够的竞争力。目前，上海福美来代理周边商业项目居多，以价值为核心，致力于“合作多赢”的经营模式。

邵总告诉记者，当前上海的商业地产处于供过于求这样一个整体态势，新增供应大于需求。市中心的商业地产供不应求，像商务写字楼，价格坚挺；而周边外环及外环以外，像南汇、奉贤的商铺供应量会比较大。这样的一种供应总体处于结构失衡状态。

新政后上海商业地产差异化发展 高档写字楼成黑马

新政过后，商业地产成交量大幅攀升，屡创新高。邵总则认为，政策只是短期刺激，并不改变内在价值，但过多的货币仍会流向商业地产。随着政策调控力度的加大，住宅产品的投资风险日益明显，而且其获利空间也被收窄，相当一部分原来投资住宅的投资客，日渐看空住宅产品的投资。房地产投资收益的稳定性，致使这些人投资房地产后不会再轻易选择其他投资方式，因此会选择投资商业地产，邵总表示。

2011年上海商业地产的发展会呈现出差异化发展趋势，商业地产中的综合体机会最大，其次是专业市场，而上海作为国际金融中心的地位，加上2010年世博会的顺利举办，注定了高档写字楼的需求将越来越大，写字楼将会成为2011年上海商业地产的一匹黑马。

商业地产是价值投资 住宅地产为价格投资

据邵总介绍，上海住宅市场价格的过快增长在某种程度上催生了住宅投资，这才赋予了房子资产配置工具的功能，但是住宅还是应该以使用属性为主。商业地产的投资收益主要来源于转让费，事实上，商业地产的投资者与实际使用者是分离存在的，投资者的收益来自于租金回报，而使用者考量商铺租金的基础是其运营商铺获利的能力。这两者的差异化就导致了投资者需要承担比住宅地产投资更大的风险。

邵总风趣地将投资商业地产比作观赏老虎，“可远观而不可亵玩”。商业地产的投资是高回报，但高回报的背后也就意味着要承担的风险也是相对较高的。一方面，商业地产能真正分享到经济增长的超额收益，也就有了“一铺养三代”的说法；另一方面，商业地产的定位选择、产品选择及运营的方式将会直接与投资风险挂钩。

价值投资理念 “四者共赢”模式

据了解，福美来代理专注于上海周边1小时生活圈内的商业地产领域，主导价值投资理念，已“四者共赢”的模式经营，追求精品而不求份额，只做标杆项目。

邵总表示，在市场调控期，福美来代理将着手扩展业务领域、加深专业度。之前的福美来代理主做商业地产中的综合体，而新政后，将开拓写字楼及旅游地产领域。2011年，福美来代理将深入商业产业发展方向，分析产业投资价值，致力于打造上海商业地产中的专业咨询顾问。

对于2011年新政调控下的上海房地产市场发展趋势，邵总认为，总体处于冰冻状态，机会与危险并存。成交价格方面，中心坚挺、外围有下行的压力；成交量方面，住宅萎缩，商业机会较多。因此，在这种形势下，对想要投资商业地产的网友，邵总给出了五点建议：1. 产品特色要鲜明突出2. 长线投资理念很重要3. 注重开发商的运营、管理能力4. 理性认识价格与回报中的关系5. 注重代理商的专业度，专业的理解、价格的解读可以降低风险。