分处漕河泾和南站 起始总价相加超百亿

本市12月份将迎来两幅高价地块出让，分别是位于徐汇区漕河泾社区278a－05、278b－02、278b－04南站商务区地块以及海门路55号地块，两幅地块均为商办用地，且起始总价相加超过100亿元。

容积率总价双双上调

据21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示，今年以来本市共成交商办用地72幅。从成交总价分布来看，仅有两幅地块成交总价超过30亿元，分别来自杨浦区平凉街道和徐汇滨江地块，且都于10月份成交。如12月份以上两幅地块成功出让，则将刷新今年本市商办用地的成交纪录。

上海国土局网站公告资料显示，11月9日发布土地公告，挂牌出让虹口区海门路55号地块，该地块东至海门路，南至东大名路，西至公平路，北至东长治路，出让面积40577．4平方米，容积率为6，起始总价46．9亿元。若地块顺利出让，将是虹口区2005年来总价最高的经营性用地。

海门路55号地块曾于2011年7月5日以46．67亿元总价挂牌出让，后应出让人要求终止，时隔一年后重新挂牌出让，与第一次挂牌时相比，海门路55号地块的基本参数已有调整。如土地用途由其他商服用地变为商办；容积率由5上调至6；出让底价也随之由46．67亿元小幅上涨为46．9亿元，而鉴于建筑面积的明显增加，楼板价则由23003元／平方米下调至19264元／平方米，降幅为16．25%。

“值得注意的是，政府对海门路55号地块的容积率进行了较大的上调，一方面可谓是出于对土地集约利用方面的考量；另一方面，总价基本不变，容积率上调也是变相降低楼板价的方法之一，在后期销售价格基本不变的前提下，对开发商而言则是相应提升了项目的预期利润空间。”上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩表示，“如今，谨慎拿地的主基调依旧盛行于土地市场，尤其对于大体量、高总价的地块，这也不失为一种激励开发商拿地的方法。”

南站商办地块稀缺

另外一幅徐汇区漕河泾社区278a－05、278b－02、278b－04南站商务区地块，其容积率分别为3．8、4．8和4．5。该地块东至南宁路，南至柳州南路、南宁路，西至沪闵路，北至宾南路，出让面积为107486．2平方米，起始总价为54．3亿元。

今年以来，南站板块商办地块成交仅0．3万平方米。低体量的成交或与其供应有关。据统计，自2011年至今，徐汇区南站板块内仅一个商业项目、供应面积为1807平方米。此次南站商务区地块以10．8万平方米的体量推出，如能成功出让，则将弥补板块内商办用地的短缺。

对此，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，选择在年底集中推出“重量级”地块，且均属于本市地理位置优越的黄金地块，当然不排除年底作为传统的土地供应高峰时段。其次，本市二级市场已持续半年多的销售情况良好，房企拿地信心恢复，也具备充裕资金将优质地块收入囊中。再者，楼市坚持调控不放松，在依旧限购、限贷的住宅市场，或许为优质的商办地块市场增添了更多发挥的空间。