2007以来，随着住宅价格的暴涨，住宅的投资收益大大超过了写字楼的租赁收益，面对着住宅写字楼售价和租金的倒挂，大量的项目纷纷将商业性质的土地改建为住宅（即土地性质是商业或者公建，但开发商将其建设成为住宅产品）。

而在被称为“史上最严厉房地产调控政策”的新国十条出台后，住宅类地产因为信贷紧缩等原因成交量直线下滑，一些一线城市成交量下跌幅度甚至超过8成。

但“商改住”式的“酒店式公寓”却因其商业地产的性质而不受政策约束，也导致近期这类项目的销售出现了难得的上升态势。众多开发商也看住了这个机会，一方面大肆宣传，另一方面加紧此类项目的开发，打算借此度过眼前的难关。一位业内人士就称，自从住宅限购、限贷政策出台后，至少有8个开发商找过他，询问酒店立项改公寓销售套现的问题。

不过5月19日，北京市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合发布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，并将于6月1日起实施。而这也意味着，今后将酒店项目分割成一套一套住宅，冠以“酒店公寓”来出售的这种方式将被禁止，开发商们也只能另寻他路了。

商改住禁令堵

住个人购房商贷漏洞

对于5月19日“商改住”禁令，业内人士就认为，叫停酒店式公寓的销售，表明北京的房地产调控正在进一步加深。

据了解，根据最新的住宅限购、限贷政策，住宅购买三套以上就无法贷款了，但酒店式公寓因为是商业地产，所以不受限贷令限制。也就说，购买者如果购买的是酒店式公寓，因为其商业地产的身份，别说买三套以上，就是买的再多都可以贷到5成的款项，所以很多买房人在购买“普通住宅”无法获得贷款的情况下，只能选择购买这种可以拿到商贷的房子。

因此，部分有酒店立项项目的开发企业为了迅速回款，就想出了变酒店为公寓的招数。不过从现在的情况看，相关部门显然已经察觉到这些问题，所以就出台了这个政策。而这样一来，也就全面封死了开发商试图通过此类住宅加速回款的渠道。

众多项目或面临进退两难

5月19日的通知中明确规定，在本月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元进行销售。对于已取得许可、正在销售酒店类项目，开发商要在卖房时向购房人明示房屋使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，并明确告知购房人不得擅自改变规划用途经营使用，并将此情况在认购书和购房合同中与购房人予以约定。

而据了解，除了酒店外，目前也有不少商业或综合立项的房地产开发项目，改为住宅销售。市建委负责人就透露，下一步，还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。

目前，对于5月31日前已经签订土地出让合同的酒店类项目，如果申请分割销售，将由四部门组织召开联席会共同审定。但据了解，近期北京事实上已经基本不再批准酒店类项目分割销售了。

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋就对《证券日报》记者表示：“商改住的禁令一经实施，北京许多项目都将面临巨大的难题，那些已经在施工的项目将面临进退两难的选择，而已经购买但尚未取得产权证的购房者后续产权办理将成大问题，已经入住的项目，未来的出售将变得困难。”

“如果说，新政是让楼市需求低迷，“商改住”禁令将立马让许多项目面临进退两难，但不管如何，作为政府，严格标准是必要的，北京的新规定，将对中国楼市产生重大的示范效应。”杨少锋这样对记者表示。

此外，市住建委的负责人也称：“这种“商改住”住宅无法保障购房人的合法权益，无法按照住宅的标准缴纳契税，物业费、水电费。购房者买了这种住宅后，无法实现住房的土地使用年限以及配套建设指标。”（住宅的最高土地使用年限为70年，而酒店类则只有40年）

杨少锋同样认为：“这些项目按规定不能接通燃气，所以通常以电磁炉来取代煤气。事实上，住宅类产品的规划中对于消防的要求和写字楼有着较大的差别，因为住宅家家需要点火做饭，所以对每户的通风要求很高，写字楼则没有这方面要求，导致此类项目安全隐患非常大。并且许多烂尾楼也纷纷改成酒店式公寓，而利用公建项目层高可以达到5米6的特点，将一层变为二层的LOFT产品也成了非常常见的做法，今后购房者应当檫亮眼睛看清项目再做决定。”