当商住类产品开发商还在为楼市严厉新政未波及商业地产项目而暗自庆幸时，京城楼市调控再次开出一味猛药。5月19日，北京市住建委、市发改委、市规划委、国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，其中明确，在5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。此文一出，不少商业地产项目和“商改住”项目开发商也是眉头紧锁，禁售“商改住”对他们而言，之前未受楼市调控新政过多波及的短暂欣喜在瞬间“冻结”，酒店式公寓、商住类产品这些近年来大行其道的“衍生”居住产品今后该何去何从，其命运究竟怎样，也被打上了一个重重的问号。

具体市场影响尚待进一步观察开发商普遍认为“不是好消息”

“这个文件什么时候出的？我怎么不知道啊，要真是这样的话我们的项目的日子恐怕更难过了。”5月20日当本报致电某知名房企询问禁售“商改住”影响时，该开发商负责人也是大吃一惊，表示刚刚获知这一消息，由于旗下在京项目多属于商住公寓范畴，他也表示此次北京市出台的相关政策“绝对不是个好消息”，至于如何应对，还需要仔细研读相关文件开会讨论后再作决定。

对于5·19“禁售商改住” 通知，市住建委相关负责人作出如下解释，“主要目的还是规范市场，否则将来到处都是住宅，原来的商业、酒店也成了住宅，城市就失去了后续活力。酒店项目本身是非住宅类的，而新政主要是针对住宅类的。”事实上，在北京除了酒店立项外，目前也有不少商业或综合立项的房地产开发项目，改为住宅销售。这位负责人透露，下一步还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。此外，对已取得立项、规划和土地出让审批手续及预售许可或现房销售备案的酒店类项目，国土管理部门负责对擅自改变酒店类项目用地性质进行监管，并依法进行查处。并加大对返本销售或者变相返本销售、售后包租或者变相售后包租等违法违规行为的查处力度。

“现在谈论该政策对市场会造成什么影响还为时尚早，很多涉及其中的项目都需要有一个政策消化和观望期。”东三环某知名项目负责人在接受采访时表示，而该开发商也透露，由于相关新政的出台，该项目原计划今年7、8月份入市销售的一栋写字楼改的酒店式公寓已经被紧急“叫停”，无限期延后。这些细节之中，似乎也透露出一些“玄机”。

“酒店或商业立项改过来的公寓多为60平方米以下的小户型产品，此次新政正式实施之后，很可能给目前北京市场上的小户型需求带来比较明显的冲击。而小户型的需求者主要有两类，一类是投资客，而另一类就是收入有限、事业刚刚起步的青年初次置业群体。新政策在打击炒房投资的同时，也应当注意避免对这部分初级置业需求的误伤。”华银地产副总经理王玉玲在接受采访时表达了自己的观点。

新政特指“商改住” 而非“住改商”商住公寓今后“钱”途难料

对于此次禁售“商改住”的确切定义，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，新政特指的是“商改住”类的酒店式公寓，而非“住改商”类酒店式公寓。所谓“住改商”，杨少锋认为最典型的就是潘石屹的SOHO系列项目，其中建筑面积高达数十万平方米的建外SOHO就是最具代表性的一个项目。虽然规划性质是住宅，但每套房子作为写字楼使用，卫生间和厨房都需要保留。

而北京的“商改住”在2007年以后开始兴起。由于部分住宅投资收益大大超过写字楼，出现了住宅写字楼售价和租金的倒挂，于是有项目开始将商业性质的土地改建为住宅(即土地性质是商业或者公建，但开发商将其建设成为住宅产品)。目前北京市场上打着“酒店式公寓”和“高档公寓”旗号在销售的项目，几乎都属此类型。这些项目按建筑规划要求不能接通天然气，所以通常以电磁炉来取代煤气。

杨少锋表示，在利益的驱使下，近年来许多烂尾楼也纷纷改成酒店式公寓，利用公建项目层高可以达到5.6米的特点，将一层变为二层的LOFT产品成了非常常见的做法。此类项目往往是商业或者公建立项，产权40~50年，由于项目立项非住宅，因此水电均需要按照商业用水和商业用电来收费，生活成本远远高于住宅项目。

中原地产分析师则认为，禁售“商改住”政策的出台缘于最近宏观调控对住宅的影响，很多投资者开始考虑不受影响的商业住宅，但是本次政策对商业地产的限制可能引起一些购房者对调控开始蔓延至商业地产的担忧。

“之所以市场上出现了大量的‘商改住’酒店式公寓，和市场本身有很大关系。很多区域商业地产销售情况并不理想，而住宅供不应求，开发商也是为了顺应市场需求。”杨少锋认为，禁售“商改住”政策可以说是一个改变现有房地产销售“游戏规则”的新政。“北京不少项目以后都将面临巨大难题，比如已经在施工的项目将面临进退两难的选择，已经购买但尚未取得产权证的购房者后续产权办理将成大问题，已经入住的项目，未来的出售将变得困难。”

也有行业人士分析认为，由于商住产品在目前的商品住宅供应中所占比重较小，因此还不足以动摇住宅市场的 “根基”。链家地产分析人士表示，在北京今年新开盘的商品房项目中，酒店类公寓仅占不足5%。而且在二手房成交中，酒店类公寓的比重也不超过3%。因此酒店类公寓禁售，不会对住宅市场造成大的影响。

不赞成调控政策一刀切

合理规划引导房地产业态开发分布

“一直以来，商住产品在政策制定和具体执行上还存在不少问题和盲点。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为，目前市场上的不少“商改住”产品无法保障购房人的合法权益，无法按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费。购房者买了这种住宅后，无法实现住房的土地使用年限以及配套建设指标。对买房人而言，无论是现实生活中还是心理上都感觉比较“吃亏”。

他同时也表示，政府出台政策禁止各种名目把商业、酒店用地改住宅是有利于市场的规范的。但是政府应该充分考虑市场的需求，根据需求变化，可以提前介入主动对地块进行规划更改，让开发商重新补地价，或者重新拍卖。而不是让开发商被动更改，一定程度上导致其被动地成为“畸形”产品。

“事实上，如果对住宅用地和商业改住宅禁售行为一刀切也不是很符合市场的发展，”原首规委副总设计师谢远骥表示，“目前随着城市的发展，各种业态之间有融合的趋势，一些项目融合住宅、酒店和商业等不同形态，还是应该根据城市和区域的发展，有针对性地进行调整。科学、合理地规划调整非住宅业态的开发轨迹，才是尊重市场规律，彻底解决问题的办法所在。”

商住公寓产品兴衰轨迹

2007年以来，随着住宅价格的暴涨，住宅的投资收益大大超过了写字楼的租赁收益，面对着住宅写字楼售价和租金的倒挂，大量的项目纷纷将商业性质的土地改建为住宅，即土地性质是商业或者公建，但开发商将其建设成为住宅产品对外销售，多年来大行其道并获得了相当大的利润，不少开发商在“商改住”开发之路上也因而乐此不疲。

而在被称为“史上最严厉房地产调控政策”的新国十条出台后，住宅类地产因为信贷紧缩等原因成交量直线下滑，一些一线城市成交量下跌幅度甚至超过八成。但“商改住”式的“酒店式公寓”却因其商业地产的性质而不受政策约束，也导致近期这类项目的销售出现了难得的上升态势。而此次禁售“商改住”政策的出台很大程度上意味着，今后将酒店项目分割成一套一套住宅，冠以“酒店公寓”来出售的这种方式将被禁止，开发商们也只能另寻他路了。

业内人士认为，叫停酒店式公寓的销售，表明北京的房地产调控正在进一步加深。 “根据最新的住宅限购、限贷政策，住宅购买三套以上就无法贷款了，但酒店式公寓因为是商业地产，所以不受限贷令限制。也就说，购买者如果购买的是酒店式公寓，因为其商业地产的身份，别说买三套以上，就是买得再多都可以贷到五成的款项，所以很多买房人在购买‘普通住宅’无法获得贷款的情况下，只能选择购买这种可以拿到商贷的产品。”亚豪机构市场总监郭毅认为，从现在的情况看，相关部门显然已经意识到这些问题，所以就出台限制政策。而这样一来，也就全面封死了开发商试图通过此类住宅加速回款的渠道，商住产品今后的市场形势，也变得愈加微妙起来。