12月2日中午，广州市民章先生去房交所办手续，整个房产交易大厅密密麻麻的人让他大为吃惊。“不是说调控越来越紧，怎么还是那么多人买房？”

房交所的火热场景，或许正是11月部分城市楼市反弹的一个缩影。某权威最新数据显示，上周全国35个主要城市中约一半成交量上涨。11月全国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均环比上涨0.41%。

“9·29”楼市新政实施仅两个月，全国楼市就呈现这样一幅“回暖”态势，有专家指出，受通胀和流动性过大影响，二次调控的短期成效远不如4月“国十条”，因此很可能引发第三轮调控。昨日召开的中共中央政治局会议确定：2011年中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，为明年楼市调控收紧埋下伏笔。

市场:多地楼市量价齐涨开发商手握巨资抢地

权威单位最新发布的“中国主要城市每周交易数据情报(2010.11.22-11.28)”显示，在其监测的35个城市中，17个城市楼市成交量上涨。重点城市中，北京、杭州等7个城市成交量环比上涨，其中，北京涨幅最大，达62.39%；重庆、杭州涨幅超过了30%。而综观11月整月的数据，第一周，市场明显被调控“凝固”，第二周35个城市中已有12个城市成交量出现止跌回升；到第三周，18个城市就开始上升。表现出一股止跌回升的迹象。

此外，成交价格也有所回升，进入11月之后，杭州、三亚、苏州、深圳、东莞、海口、宁波和银川等城市都出现了环比跌幅超过10%的情况。同样来自某权威单位的数据，11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨。在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。

宏观数据的背后，是从11月下旬开始，不少地方房交所又开始出现人满为患的场景。

而开发商的喜悦甚至远甚于前两者。截至12月1日，万科已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元，远超全年800亿元的目标。国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司由此诞生。而据中原地产监测，截至11月份，13家标杆房企中已经有9家提前完成年度销售目标。

手握数百亿现金，大型房企开始冲刺拍地。万科已经在11月最后15天里，在广州、南京和北京的土地市场砸下了超过97亿元的资金。广州、温州等地再度拍出“地王”。其中，11月29日，浙江省温州市诞生新“地王”：楼面价达3.7万元/平方米。据统计，11月20日—26日7天内，全国仅上海、北京等10个城市的土地成交量，就达到160余幅、957.19万平方米，共计522.42亿元，相当于杭州今年前9个月的土地出让总金额。

探因:通胀预期与流动性泛滥对冲了调控成效

这次号称“史上最严厉的调控政策”实施仅两个多月，紧缩政策未见松动，但很快出现了“回暖”的迹象。乃至不少专家纷纷摇头：“二次调控可能再次沦为空调”。连华远地产董事长任志强都颇有深意地在微博上抛了一句，“按不住了吗？”

对于调控的失效原因，矛头直接指向了通胀预期与现金泛滥。财经评论员叶檀分析，房地产调控至今，收紧银行信贷无法动摇财富阶层的投资能力。以北京为例，据21世纪不动产调查数据，目前北京市全款购房者的比例达到55.3%，异地在京购房者比例也达到55%，这些购房主力成为支撑房价的主体。说明卡住了银行信贷，无法止住汹涌的手握巨额资金购房的投资者。

10月与11月的通胀上升预期也助推了房地产市场的温度。10月的CPI高达4.4%。相比对楼市调控下调房价的担忧，部分购房者更担心货币购买力下降。近期仍有部分以抗通胀为目的的购房客入场。

此外，中国房地产协会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强也分析，社会上民间游资充裕，亟待寻求新的投资目标，近期中央不断出台政策平抑物价，打击农产品炒作，导致大量游资开始转战楼市。

北京科技大学管理学院教授赵晓指出，在经济与物价“双高”增长，流动性过剩格局亦未改变的背景下，房价出现大幅下跌是极小概率事件。从市场表现看，只要开发商一降价，房子很快就会卖完，这说明供不应求的基本格局并没有根本改变。

不过针对有部分调控失效，不少业内人士也有异议。万科董秘谭华杰认为，“回暖是假象，交易量的上升是因为供应量上升。”如以上周成交量升幅最大的北京为例，环比上涨62.39%的背后，其实要归功于康惠园、康秀嘉园、朝新嘉园、南宫景园、依然世家等多个保障房项目在年底的集中竣工；而成交量环比上升12.73%的上海，仅上周商品住宅新增供应面积就达到了30.5万平方米，相当于前周的2.16倍，是10月以来的最高点。

预测:三次调控或势不可挡房产税首当其冲

当然，调控难见成效也引发了第三轮调控的猜测。海尔地产董事长卢铿就对近期量价齐升的势头表示了担忧。他说，第三轮调控的出现完全有可能。叶檀更认为，第三轮调控势不可挡。

据了解，住建部副部长仇保兴近日公开对媒体表示，要对地方政府调控进行监测。他的建议是，要保持房价稳定，中央和地方要协同、各部门之间要协同对房地产的调控，并组合使用调控政策；要给地方政府土地、金融、财税等政策上的工具。

中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，政府可能已经准备好了第三次调控，只是在等待时机。

财政部税政司综合处处长周传华12月2日表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革。他表示，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，在“十二五”期间房产税改革将得到稳步推进，个人房产将逐步纳入到征税范畴。

作为“十二五”开局之年的2011年，房产税如果能真正落地，那对房地产市场也势必产生深远影响。

3日召开的中共中央政治局会议向外界释放出重要信息：2011年中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策。中国货币政策基调发生重大转变。

分析人士认为，与“适度宽松”相比，“稳健”的货币政策是一种在多目标下保持平衡的货币政策，并不意味着紧缩，但由于房地产行业是一个资金依赖程度极高的行业，货币政策的改变与楼市的关联极大。在楼市调控的关头，楼市若出现明显反弹，势必也可能导致货币政策的及时调整。