市场调查

天量写字楼潜伏

记者调查发现，虽然目前在售的写字楼项目并不多，但潜伏在各个板块的写字楼体量却非常庞大。

南京早期最高端的写字楼均聚集于新街口，目前新街口逐渐进行东沿西扩的整体商圈扩容，使得写字楼商务区甚至扩展到大行宫、管家桥、珠江路一带。

这一区域除了金鹰国际、商贸大厦、置地广场、国际金融中心、珠江1号、东宇大厦、华新大厦等原有项目，未来包括新百商场三期、金陵饭店二期、金鹰国际二期、苏宁淮海路项目、苏宁破布营项目等在内的办公楼体量非常庞大，区域内累计办公体量将达到92.8万平方米。

老城区内唯一能与新街口相媲美的商务区是鼓楼-山西路板块。随着绿地广场的标志性崛起，与龙吟广场、中环国际广场、南京国际广场形成聚合之势，未来该区域的累计体量将达到45.9万平方米。

而更巨大的潜在写字楼体量，潜伏在河西。在奥体，除已交付的嘉业国际城、宋都奥体名座、联强国际大厦、中泰国际广场等，南京新地中心、华新丽华商业广场、金奥大厦、雨润国际广场等项目近期均将上市。此外，CBD二期还有香港新鸿基、美国富顿以及一批总部基地办公项目。而在新江东，苏宁睿城内有总体量接近40万平方米左右的慧谷办公项目，万达广场有31万平方米左右的办公写字楼，最快今年底或明年初将推出7栋写字楼。据统计，整个河西写字楼体量合计约有228.5万平方米。

投资建议

租金涨跌有异

“在一个健康的房地产市场上，相近地段的办公物业售价要比住宅项目高出30%左右。但南京长期存在写字楼售价卖不过住宅的现象。由此可以看出，写字楼物业价格相对稳定。但正因为这是一个价格倒挂、供应量大的市场，下手前更要做足功课。”金轮国际广场营销总监黄栋提醒到，同一条街上相邻的两家办公物业，租金涨跌趋势也会不相同。

目前新街口金鹰国际大厦、商贸大厦、置地广场等甲级写字楼的租金在3-5元/平方米/天。各项配置目前达到南京最高的绿地广场·紫峰大厦，租金甚至达到7-8元/平方米/天。河西CBD一期一批办公楼的租金在1.6-2元/天/平方米。

“投资住宅主要看中房价上涨空间，商铺则有房价上涨、租金回报和运营收益多方面空间参考，投资写字楼，则把租金回报放在首位。这取决于租金水平和买入时的价值。一般租金回报率在6%-8%以上比较理想。”

记者粗略计算，以嘉业国际城为例，按照2007年8000元的单价，目前2元/天/平方米的租金计算，年租金回报率=(日租金/价格)×年=(2/8000)×365=9%，但如果按照目前二手房市场1.5万元的单价计算，年租金回报率则为4.8%，显然2007年时出手的业主投资行为相对更成功。不过，春节以来，不同写字楼的租金走势出现分化。

投资须做足功课

即便在新街口，核心地段的两栋写字楼，一步之隔，受益却相差几万步。

正洪街广场边上的商贸大厦，是南京早期甲级写字楼的代表，配以5A智能化的配置，成为国际知名跨国公司、外企办事处、国内上市公司等名企业聚集地;而同地段的东宇大厦、盘谷亚泰，内部环境甚至有些脏乱，多年来租金一直在低位徘徊。

管家桥上的华夏大厦销售时，几乎出现了南京最早的售楼处、第一批售楼先生，个个西装、白手套服务客户，物业也以美元为单位全球销售，但从出现规划到后期管理等各方面原因，现在的华夏没落了，同一批的华新大厦、华荣大厦也是代表。“因此，并非定位高、营销好就值得投资。”

“住宅是一种‘生活资料’，而写字楼是一种‘生产资料’。住宅如果租不掉，可以自己住，但写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，这样不但不会产生其他利润，反而会消耗资金。因此投资风险比较大。”黄栋提醒，投资办公物业，须做足功课。

投资写字楼的六大法则

法则一：年租金回报率

年回报率=(每平方米每天的租金/每平方米的售价)×365天。一般，如果写字楼的年租金回报率达到8%-10%，可投资购买。如果超过10%，投资前景最好。

法则二：有价值区域

有价值的写字楼一定处于CBD，而位置偏远价格便宜的物业虽然成本低，反而风险更大。仅就南京而言，传统CBD新街口，新兴CBD奥体中心，以及鼓楼-山西路、新江东板块都值得考虑。

法则三：交通配置

这里指包括公交车、地铁、停车位等各方面交通配置。一般企业中、高层对道路畅通、停车位配备要求较高，普通职员则对地铁、公交线路等公共交通依赖。因此，地铁边的写字楼，一般可投资性较高。

法则四：硬件配置

不同档级的写字楼在硬件配备上标准不同。但无论硬件配置标准如何，纯写字楼的层高、隔间设置、大堂和走廊宽度高度及装修、电梯数量、茶水间、洗手间等公共设施决定了办公环境是否舒适，从而影响后期的租金走向。

法则五：物业管理

优质物业会为写字楼运营时租金增分，反之则减分。目前南京甲级写字楼多选择国际性的物管公司。

法则六：假想出租

一般甲级写字楼单位面积段以200平方米以上居多，普通写字楼最小有60-100平方米。投资写字楼时，能假想出未来出租对象、租金水平等则为最高境界。