上海, 2008年4月10日 根据仲量联行一季度市场回顾报告，2008年首季度上海房地产市场需求旺盛，尤其是在办公楼市场。迄今为止，次贷危机并未对办公楼需求造成影响。尽管浦东已进入大规模新增供应期，但本季度浦西、浦东办公楼租金均出现上涨。仲量联行上海董事总经理顾东尼评价说：“浦西办公空间的紧缺已使租金水平达到了历史新高。”

商铺市场，新晋零售商所代表的需求来源，不仅仅是来自一个或两个大洲，而是来自三个大洲。这些零售商急于在管理优质的物业中找到零售场所，但却面临诸多挑战。豪华及高档住宅市场，因为本季度没有新增供应，一手市场交投清淡。“在之后的一年中，豪华及高档住宅市场均有项目进入市场预售，”仲量联行中国区研究部总监何恩凯表示，“购房需求将依然旺盛。”二月份的雪灾造成某些仓库倒塌，目前在客户寻找新仓库的过程中，物业的质量比价格更为重要。投资市场方面，针对房地产市场的宏观调控政策接连出台，市场规则也由此发生改变。

办公楼

一季度次贷危机并未影响上海 尽管国际经济的不确定性日益显露，但在服务性行业客户强劲扩张计划的推动下，上海办公楼市场的需求持续强劲。虽然有一些金融业租户的扩张势头有所放缓，但大部分客户仍希望扩大其在上海的规模，并实现在中国市场的业务增长。合资及本土企业在这个市场上扮演着同样重要的角色。将于2008年竣工的浦东办公楼中，有约50%已被预租。国内的金融服务机构从去年股票市场牛市中的获利颇丰，如国泰君安证券就将直接从乙级办公楼港泰大厦搬至超甲级办公楼上海环球金融中心。在浦西，由于最近如安捷伦等一些大公司迁至非中心区域的物业，浦西中心区域一些优质成熟办公楼出现部分空置面积，但又迅速被积极扩张的专业服务行业租户填补。

浦西及浦东租金上涨3% 本季浦江两岸市场租金上涨表现颇为相似。浦东虽有大量新增供应进入市场，但甲级办公楼租金并未下跌。租金能保持稳定、未出现价格竞争大战，主要得益于几个市场条件。如2008年6个即将竣工的办公楼的供应时间间隔相对比较平均：原因之一是一月和二月施工气候环境太过恶劣，之二是竣工之前面临的一些预计之外的问题。同时这些新增办公楼都有各自不同的市场定位。租户由于冠名权、物业质量、物业定位及偏好某些业主等不同的原因，对其中一些物业给与特别青睐。在潜在租户的定位上，时代金融中心、上海环球金融中心、中融碧玉蓝天大厦、未来资产大厦、渣打银行大厦及高宝金融大厦的市场策略各不相同。

成熟办公楼在质量及配套服务方面的竞争白热化 现有办公楼、尤其是浦西一些较老楼盘的业主，正面临着新供应所带来的巨大竞争压力。为了与目前的高位租金相匹配，并留住优质租户，这些业主已开始着手提升服务和质量标准。随着越洋广场的开业，以及会德丰项目在明年竣工交付，静安区将迎来一个新的供应高峰。这也促使恒隆广场开始提供班车及出租车服务，而梅陇镇广场则迅速启动了内部翻新计划。虹桥区域的业主同样动作频频。由于东银中心和其它一些新建项目的压力，周边的业主争相启动了楼宇升级工程。

商铺

在过去的两年里，主要商铺中餐饮租户的平均租金几近翻倍 从传统来讲，餐饮业租户的租金水平要比时尚业租户低得多，但如今这个组群已准备接受更高的租金。根据仲量联行的数据显示，在同一个商场中，餐饮租户的营业额已能与底楼时尚业零售商持平。这就给了业主提高租金的理由。例如，恒隆广场将逐渐开始把商场的5楼分隔为较小的空间提供给餐饮租户，租金加倍，达到每天每平方米10.5元/人民币。

进入市场的新零售商多种多样，但铺位有限 本季度，许多新晋零售商宣布将进入上海，进一步推动上海中端零售市场。topshop就是其中的一家，诸如next和c&a等零售商将面临更大的市场竞争。包括如topshop、dunkin donuts、haggar、yamamay和yamada这样的中端零售商正积极寻找合适的零售场所，但却遇到了巨大的挑战。除了豫园的豫龙坊和虹桥的长房国际广场，本季度在市中心没有其它新的大体量物业落成。零售空间紧张推动租金在本季度上涨4%。

对市场的高预期将国际高端零售商吸引至管理优质的项目 研究报告显示，中国已成为世界第三大奢侈品市场。本季度，一个1500平方米的珠宝名表廊在恒隆广场地下室开张，它包括13家世界知名珠宝及手表品牌的专卖店。对于其中一些品牌而言，这是他们在中国的首家专卖店，例如richard mille和lvmh旗下高端珠宝品牌chaumet。

住宅(豪华及高档住宅)

2008年预售单元将超越2007年，市场供不应求 2008年首季，豪华及高档住宅销售市场表现平淡，也未有新盘开始预售。由于新供应匮乏，买房者开始转向二手市场寻找合适物业，显示出购房需求依然旺盛。然而，因为本季度没有大型新增供应，一手市场交投清淡。在之后的一年中，豪华及高档住宅市场均有项目进入市场预售。

浦东租金领涨上海 与销售市场相反，08年第一季度，因企业外籍高层员工租房需求的驱动，豪宅租赁市场表现稳定。其中一个迹象是上海国际学校注册学生数有所上升。陆家嘴租赁市场的表现较上海其他区域尤为抢眼，空置率下降3%。其主要原因是陆家嘴新办公楼带来更多租户。虽然本季度其他区域租金涨势一般，但陆家嘴平均租金仍上涨了2%(以人民币计)。由于人民币不断升值，越来越多的业主不再以美金报价。

工业地产

物流

仓库倒塌，租户重点转移 春节前的雪灾天气致使一些仓储设施倒塌，在上海西北区域尤为明显，也因而引发许多客户向更高质量仓库的转移。其中一个值得注意的例子是，国内一家著名家用电器制造商的仓库也在暴雪中倒塌。在这些客户寻找新仓库的过程中，质量已成为比价格更重要的考量因素。但可供选择的新物业却很少，本季度上海的新增供应量仅有位于青浦的一座仓库，面积为15,000平方米。

开发商，尤其是本地的第三方物流商对浦东信心满满 浦东地区交易活跃，包括土地购买、收购及租赁成交。机场和洋山港的扩张使物流重地浦东越来越受关注。普洛斯在浦东合庆收购了一座4万平方米的厂房，已着手将其翻新为标准仓库。该交易的收购价格堪比高质量仓库，显示出普洛斯对浦东的极大信心。同样是在本季，嘉民集团在浦东机场附近购入一块土地。在物流上对浦东充满信心的同时，目前浦东可租空间却十分匮乏。索尼和松下均在金桥寻找仓储空间，但难以找到合适的项目。此外，中外运一个准备在世博会前建成的，于奉贤的定制项目则显示出第三方物流商对这一奉贤的极大兴趣。目前浦东的租金比去年同期增长14.8%。

商务园区

跨国企业继续扩张，受风投支持的国内企业跟进 跨国企业继续扩张脚步，搬离市中心区域的趋势也在持续。安捷伦从来福士广场搬迁至张江微电子港，现有办公面积比原来增加50%。在线社区提供商51.com最近搬至第一上海中心二期，办公面积也扩大了约50%。风险投资的充裕资金使一些国内企业有了扩张的能力，从而带来对空间的更多需求。受此需求的驱动，一些主要项目，例如科技领袖之都二期的预租率上升明显。

来自投资者和使用者的购买需求升温 本地企业在购买自用商务园区物业方面活跃已久，对独栋物业和办公别墅尤为青睐。本季度，国外企业也加入买家行列。科勒在市北买下了12,000平方米物业作为其亚太区总部办公使用。市北因其较为合理的价格备受关注。本季度，投资者对商务园区投资兴趣也在上升。凯德置地在漕河泾收购了现代服务业集聚区的a栋物业。这一纯办公用途物业将在下个季度竣工，总面积为4万平方米。
制造业

汽车制造业齐聚嘉定 嘉定地区现有宝马和大众技术中心，而菲亚特和大陆泰密克也将进驻该地区，从而在嘉定形成综合性的汽车技术供应链。嘉定工业园北区为制造业集聚地，使得南区更适于综合及商业性开发。由于本季上海仅推出25幅工业用地，因此其它区域的土地交易在数量上相对较少。

投资

政策收紧，开发商转向其他融资方式 针对房地产的宏观调控政策接连出台，市场规则也由此发生改变。由于本土及外资银行借贷收紧、利率提高，过去倚赖于银行贷款和高杠杆率的开发商们发现融资渠道变窄。促使本地开发商与国内外公司合作的机会不断升温。这些合作可为他们提供推进项目开发亟需的资金。