在在郑州投资社区商铺，如果非要量化的话，一般而言资金门槛100万元才好做。”1月10日下午，坐在记者对面，36岁的张先生感慨地说。
　　
从租商铺做生意发现炒铺商机，张先生一入江湖就将近十年。从单个门面房开始，他的生意越做越大——从小商铺的租售，到数千平方米面积的商业地产包装运作。

2009年，张先生赚了一笔，但谈及社区商铺的机遇，张先生则认为投资机会已在下移。“供大于求，商铺投资需要谨慎”。那么，如何才算是谨慎投资呢？张先生总结出了“1停2看3注意”的投资兵法。

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停 投资过热的时候，要停下来脚步，想清楚了再出手

最近几年郑州社区商业呈现出累计放量较大、分布广乱、逐步外移、档次和租售价格两极化、商业经营模式落后、经营状况不好等特点，但随着股市和楼市逐步升温，投资者开始跑步入场，这个时候需要社区商铺投资者将脚步停一停，想清楚了再投资。

张先生告诉记者，选择社区商铺要研究社区人群的数量、层次和特征。社区商铺的合理定位和服务必须研究社区人口构成，以及业主的特征及数量。对消费能力一般的社区，也就是一些郊区大盘，入住后居民居家日常所需的商品还是希望在社区内能满足，如果经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、日杂百货店、美容美发店、干洗店、社区大药房、儿童玩具饰品店等业态还是很可行的。而且目前郊区大盘内社区商铺相对于市中心商铺价位低。而对于高档社区，除日常所需外还可考虑诸如咖啡店、酒吧、国际品牌专营店等。

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看 社区规划和商铺的成长性是能否升值的关键

张先生认为，投资社区商业，除了要研究现实的居住人群和未来人口变化情况，以及人口质量、购买力和消费习惯等因素，还有两个重点：一是要看社区规划，二是看商铺的成长性。

首先是社区规划，这点对于郊区大盘尤为重要。尽管目前商铺入驻率低，但由于政府规划，以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等，这样的商铺就算目前租金回报率低，还是有极高的投资价值的。还要考虑规划中的配套设施建设，如公交车站、学校等，如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业，那更是要抓紧投资了。如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的商铺，因为这些小区底商、沿街商铺会形成商业街的格局，将会带来理想的消费人流。另一个重要方面要考虑到周边道路的宽度，沿街商铺是最为理想。路窄可以积聚人气，吸引客流。对于很宽的道路，投资价值的意义不大，因为只有车流，加上隔离带会截断人流。这样的商铺投资空间将非常狭窄。

二看商铺的成长性。在考虑人口因素时，其实人口太过饱和或高收入人群太集中的社区商铺投资价值反而不一定最好，原因就是这类商铺缺乏成长性，租金和售价已经没有太大提升空间，还有就是高收入人群消费习惯的特殊性其实不利于位于该区域内的社区商铺，而这类商铺的定价却很高。

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注意 投资有风险，投资社区商铺同样需要科学分析

●注意投资回报率

以上各项目考察后，并非就能确保稳赚不赔，张先生说，要根据考察结果对于其投资回报率进行初步预算，大致估算投资回报率。在目前的市场中，如果年回报率能达到5%～8%，该商铺即值得投资，否则不值。

其次，和购买住宅一样，如果从开发商处购买商铺，事先必须调查对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考察其使用年限。因为商铺只有40年的使用年限，投资的话必须考虑这个因素。
　　
●注意项目经营模式

注意考察社区商业中心的大型商业项目或代表性商业项目。因为一个商业中心需要1～2个大型商业项目作为龙头，以提升整个区域社区商业价值。因此，一个区域的社区商业如果没有大型商业项目，商业经营模式也很落后，这一方面说明区域社区商业还处于初级阶段，也说明区域社区商业投资价值还有较大升值空间，而大型商业项目刚刚启动的区域社区商业则是最好的投资机会。

●注意项目投资、开发和经营商的品牌

在价格相差不大的情况下，尽可能选择有投资商业开发经验的开发商和品牌经营管理公司、品牌主力商家入驻的项目或其周边商铺来投资。控制风险，要选择好开发商，特别是在商铺开发和经营方面有一定经验的开发商。社区商铺虽说比街区商铺风险低、收益也较稳定，但风险同样不可避免。

如果遭遇开发商不规范、不成熟的做法，随着小区住户数量不断增多，社区商铺隐藏的种种问题也将逐渐暴露出来，甚至有很多并非来自市场层面的风险，选择一个信誉良好、拥有成功社区商铺开发经验的开发商可以避免许多麻烦，减少投资风险。

在经过以上考察分析后，大致确定几个投资商铺，最后结合每个商铺现在实际的租售价格比、今后的成长空间就可以得出结论。