2007年上海商办物业供不应求的行情已成历史，2008年1－11月市场整体呈现供大于求局面。但与住宅市场相比，上海商业、办公及工业物业供求失衡程度相对缓和。

从今年1－11月全市非住宅类物业供求总量来看，供应量为390.1万平方米，占全市商品房供应总量18.7%，较去年同比减少了21%；而成交量为264.1万平方米，占商品房交易总量14%，较去年同比减少了近三成。这一变化导致今年非住宅类物业市场整体出现供大于求。

而从今年非住宅物业单月的供求走势观察，1月份非住宅类物业的供应和成交量均达到全年最高水平，而此后各月受市场和政策影响，市场行情受到一定打压，供求开始萎缩，但在7月份前每月供求呈比较密切的关联走势，而从8月份后供求走势出现明显分化，有近两个月的供求差额都达到25万平方米左右。 11月份由于办公市场出现大宗交易，有效拉升了非住宅类物业成交总量，这一差距才缩小为16.8万平方米。

北区办公楼供求放量

今年前11个月，全市办公楼物业供求量均比去年同期减少，其中，供应量同比减少了18%；成交量同比减少了26%左右。从各区情况分析，北部区域成为今年办公楼供应热点，如普陀区新增36万平方米，成为今年供应大户，虹口区约23万平方米，杨浦区约11.5万平方米。另外，随着传统商圈办公楼供应日趋减少，新规划的商务区成为新办公物业供应源头。如普陀的长风生态商务区今年新增供应达19.8万平方米，占整个普陀区60%。

由于2007年中心区域办公楼售价和租金涨幅较大，许多客户将目光投向虹口、普陀和宝山等新兴商务区，北区办公楼市场开始崛起。今年前11个月，普陀、浦东和宝山成交量列前三名，分别为17.3万平方米，14.3万平方米和9.67万平方米。成交量最大的项目是位于宝山杨行的晶钢，计5.69万平方米，该项目依托宝钢，吸引了区域内大量中小钢铁企业，显示出产业发展对办公楼需求有较强的支撑作用。

商铺市场结构失衡

今年前11个月，全市商业物业继续呈现供求失衡和区位分化态势。新增供应量206万平方米，较去年同比增加11%，成交量为126万平方米，同比萎缩了32%左右。从供求区域分布来看，中心区域商铺还是一铺难求，但由于今年远郊地区商铺供应量增大，使郊外环商铺市场更凸显供给过剩局面。

从各区商业新增供应观察，传统中心区供应有限，远郊地区新增供应占全市近八成，其中，奉贤新增49万平方米，南汇26万平方米，嘉定21万平方米，金山19.5万平方米，浦东22.7万平方米。从产品类型看，大规模上市的项目仍是远郊的专业批发市场，如，奉贤奉城镇上海箱包城达20万平方米，金山枫泾上海服装城约5.1万平方米，南汇惠南五角世贸商城约5万平方米。

伴随商用物业供应热点外移，在今年前10个月成交量最大的三个区分别为奉贤、金山和南汇。奉贤仅成交15.44万平方米，占该区今年新增供应量的34%，供应过剩已成事实。

在成交量排行前10位的商业项目中，地处远郊的项目占到9席。从项目类型观察，专业市场与住宅配套商业平分秋色，专业市场项目多以低价成交，如金山亭林的长三角物流中心，成交均价为4000元，奉贤奉城的上海箱包城，成交均价仅1700元。而从住宅配套商业项目所处区位观察，则多处于人口导入区域，如浦东三林世博家园和南汇周浦菱翔苑等。