“未来三年，市区两级财政对城南地区的投资将超过500亿元，加上其带动的社会投资，总投资额可能达到2900亿元。”北京城南发展计划正式公布后，城南成为继CBD、亚奥板块后的又一热点区域。有句话说老北京是“东富西贵、南贫北贱”，由于城南的地理环境多是低洼地带，历史原因造成了城南商业发展相对滞后，“城南计划”能否拉它一把，迈出这片沉寂已久的价值低洼呢？

现状

城南商业仍以市场型为主

两大“瓶颈”制约城南消费释放
　　
提到城南商业，更多人会想到木樨园一带大大小小、批零兼营的服装市场以及玉泉营商圈的家居、花卉市场。此次市政府大力度投资的“城南地区”，不仅包括传统概念上的宣武、崇文和丰台，还包括大兴和房山。

纵观上述五大区，宣武区和崇文区靠近市中心，崇文门商圈、宣武门商圈以及刚刚开街的前门、大栅栏等传统商业地段客流大、辐射面较广，马连道、琉璃厂等特色街知名度较高；属于城市功能拓展区的丰台，木樨园、大红门、玉泉营等是市场专业化比较集中的区域，其不仅面向京内居民和商户，还辐射到华北、东北等地，但由于外来流动人口多、周边环境较差等原因，中高端的现代商业生存空间较小；大兴和房山离市中心较远，近年来休闲健身场所增多，但一些商业配套设施仍停留在低端水平。

在南三环、南四环附近转转，虽然有美廉美、易初莲花等超市以及百荣、大红门等批零兼营的市场型商业企业，但集娱乐、休闲、购物于一体的购物中心还比较缺乏，且品牌低端化比较明显。其比北部海淀及东部朝阳甚至通州的商业在发展速度、生活配套设施完善上都慢几拍。然而，城南五大区占全市面积的20.5%，在这一大范围内培养成熟的购物休闲区势在必行。

尽管城南商业存在多处空白和升级空间，但由于交通受限、周边配套设施不健全及物业不达要求等因素，物美、乐天玛特等商业企业都在“艰难”地选址建门店。

根据全球零售老大沃尔玛一份公开的选址条件资料，沃尔玛要求项目1.5公里范围内人口达到10万以上，2公里范围内常住人口需达到12万-15万人，且商圈内人口年龄结构要以中青年为主，收入水平必须高于或达到当地平均水平；同时，沃尔玛还会考察核心商圈内有没有经营面积超过50000平方米的同类业态。相关资料显示，沃尔玛大卖场的项目都是临近城市交通主干道。在物业方面，沃尔玛要求纵深要在50米以上，临街面不低于70米，层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上。

“一个区域内的商业想要发展，首先要有人。”北京商业投资专家委员会高级顾问吴焕贤表示。

从2004年以来，房地产交易的统计数据显示，城南其实并不缺人。汉博顾问王永也给记者算了一笔账：在西起右安门到菜户营南路、京开高速，东到永外大街、南苑路；北起南二环，南至南四环的大约方圆3公里的区域内，现有及在建住宅项目就达到122个，总住户约11.5万户，按户均人口2.7人计，该区域内常住人口约31万人。加上现区域内已有及在建商务办公项目25个，总建面积达到84万平方米（含在建项目），按有效办公面积10平方米/人计，该区域内办公人数就达到了8万左右。扣减掉两者重合的人群，核算下来，方圆3公里范围内的消费人数约为35万人。

既然不缺人，那么城南的商业究竟缺的是什么？

两大“瓶颈”制约城南消费释放

“交通的相对不便阻碍了该地区商业的发展。”在戴德梁行华北区董事张家鹏看来，目前制约城南商业地产发展的因素中，首当其冲便是基础设施。“虽然地铁5号线、4号线相继开通，但与城北、城东轨道交通星罗棋布相比，城南大部分地区的快速公共交通尚处于起步阶段，道路交通还不够通畅。”他表示。

不但是交通设施相对不便，目前城南大型、优质的公共服务设施更是相对缺乏。在市政协此前关于亦庄教育的调研中显示，亦庄经济技术开发区核心区内的居住区共有20个，不含农民新村和亦庄镇开发的房地产项目。按照开发区规划指标，约有2万户、5万余人口。按人口比例计算，小学和初中段适龄儿童约为2700人，高中学生约900名。此数尚不包括外来流动人口和区内企业员工子女。但该区域内却未建设公立义务教育学校，严重影响了投资环境。

来自北京市人大的调研也表明，目前城南的医疗卫生机构数量不到城市北部地区的1/3，其中50家三级甲等医院中，城南仅有11家；公共图书馆藏书仅为城市北部地区的1/14；全市50家大型博物馆分布在城市南部地区的只有6家。

基础设施的不完善也制约了城南房地产市场的发展，大多数购房者在“价格比对”后所做出的选择，也让城南置业者们的平均消费能力打了折扣，并且使得该区域的常住人群存在不稳定性。

“我记得2004年买房子的时候，这儿1平方米才4800元，当时北三环同类型的商品房每平方米要高出2000多元，就是因为这儿便宜才买的。”家住星河城的马先生表示。

无独有偶，在万年花城 (论坛 新闻 视频)针对业主的调研中显示，最早购买一期住宅的业主首次置业占到了绝大部分。记者在走访中了解到，在2004年至2007年间，城南的商品房供应迎来了前所未有的高潮，然而与北京东部、北部及西部相比，这里的房价却始终在低位徘徊，商品房供应也多以低价位的房屋为主，初次置业、过渡型置业成为了绝大多数，一旦经过几年的发展后，出于对基础设施、周边配套的不满，产生二次积累，便会出现搬离此处的想法。

以马先生为例，在年初有了儿子后，听朋友说北京部分重点小学的入学政策是要户口在学区内满五年，而他所居住的星河城周边恰好没有一所重点小学，“到城北买一套学区房”成为他近期考虑最多的事情。

改善居民结构方能促成消费均衡

新加入的居民“忠诚度”低，再加上区域内旧有中低收入居民，对城南的总体消费水平形成了相对限制，这种影响一直持续到现在。

在今年北京市人大的一份关于城南的集体调研中显示，就经济总量的比较来说，去年北京城南五区GDP总量为城北五区的1/5；人均GDP、全社会固定资产投资额、社会消费品零售额相当于城市北部五区的1/3；财政收入仅相当于城市北部五区的1/4，但享受低保的人口比重却比城北高2.5个百分点，而在常住人口中，城南每万人本科学历以上人数仅相当于城北的46%。

此外，城南的商务氛围也略显不足，高端商务访客较少。全市高端产业功能区主要分布在城市北部地区，城市南部地区相对较少。城南地区的企业总部少，国务院国资委直接监管的大型央企、在京投资的近200家世界500强企业近九成分布在城市北部地区。 城南现有人群更多是以居住人口为主，同时居住的人口又大多不在此区域工作，对商业难以形成全天候的消费支持。

在吴焕贤看来，“南低北高”的消费局面与地理环境、历史文化等传统因素和目前的城市规划建设都有关系。首先，城北地势高、城南多低洼地带，所以在古代就形成了达官贵人住城北、普通百姓住城南的局面。近几十年，火车站、长途汽车站多建在城南，手机、服装、水产等批发市场借此便利也聚在了城南，而这些批发市场又汇聚了不少外地来京务工者，消费能力都不高。此外，在城市拆迁和规划建设过程中，城北居民大多北迁、城南居民大多南迁，从而延续了城南城北的居民结构；而城南高档住宅少、房价低的现状又进一步促成了低收入者到城南买房、租房。长此反复，城南的消费水平就与城北拉开了差距。

吴焕贤说，一个城市的消费最终应达到均衡化，因此城南的价值亟待唤醒。一方面可以在现有建筑的基础上，增加教育、医疗、文化、社区商业等基础设施，并做得有特色有品位，以提升城南的居住环境。另一方面，在南苑机场、大兴等待发展的地区做一些高档楼盘，吸引高收入者入住城南。只有城市规划均衡了，才能促成居民结构的均衡，并最终促成消费的均衡。

改变

城南地产重新估值

知名企业加速入驻
　　
今年以来，房地产市场似乎已提前发现了城南的价值。随着金地、保利相继高价拿下北京大兴区部分地块，让市场开始重新审视北京城南房地产的价值，也让城南的人气得到再次提升。

“我们在2007年拿下润枫·锦尚项目用地时，门前就是一条马车道，但现在不一样了，从蒲黄榆桥一直往南的京源快速公路年底将会从项目门前经过，我们就是看准了城南开发带来的土地升值。”润丰地产总经理王宇向记者表示。

由于服务于南部地区的8条轨道交通线路在今年全部有了时间表，其中建成里程达19.6公里，在建里程达103.1公里，城市快速路和联络线重点推进，崇文、宣武、丰台等一批城区路网建成通车，房山、大兴新城路网和外部交通体系加快实施，使得区域内的楼市看到了前所未有的发展良机，也让许多高端消费者有了前来定居的意愿。

根据统计数据，丰台区、大兴区成为今年上半年北京楼市涨幅最为明显的区域之一，其中丰台区共14个项目涨价，平均涨幅达到2500元/平方米；远郊区县中大兴区共有8个项目涨价，平均涨幅达到939元/平方米。亦庄也不例外。目前亦庄板块内共有11个项目在售，其中6个项目位于马驹桥，目前的存量可售商品住宅仅为2927套、31.4万平方米。2009年以来， 亦庄区域总供应套数1445套，供应面积14万平方米，实现了三年来亦庄板块同期供应的最高水平，却仍然难以满足区域购买力的增长速度。

今年城南的二手房成交量、成交均价也是一路上涨。交易管理网数据统计显示，在9月份城南成交甚至达到了6734套，环比8月同期上涨了20%，在10月全市成交出现明显下滑的情况下依然达到了5072套。均价更是从年初的7750元上涨到目前的11260元，均价上涨幅度达到了45.3%。比全市平均涨幅39%高6个百分点。从各区县来看，丰台在5个区县中占据成交量第一的位置，其次为大兴。属于内城的崇文、宣武则成交量排在最后，这也使得城南的均价要比全市平均低很多。

知名企业加速入驻
　　
城南房地产业在基础设施日趋完善后的“雄起”，让外资也看到了希望，抛开前门-大栅栏、崇文门、宣武门等内外资商家扎堆的城市中心区，经历过北部和东部市场接近饱和后，面对城南地区商业地产的增值空间、人口结构调整带来的消费潜力，商家已把城南当成新的掘金地。

就在今年7月23日，英特宜家购物中心集团投资有限公司以底价获得北京市大兴区西红门商业综合区二期地块，总价7.9亿元，成为北京市第一家通过招拍挂获得商业地块的外资公司。根据北京市土地整理储备中心公布的信息显示，该地块位于地铁4号线大兴区延长线，规划建筑面积高达30万平方米，是目前宜家家居四元桥店面积（4.3万平方米）的7倍。据了解，西红门地块只有宜家置业一家报价，最终以底价成交。

“拿地的考察工作在一年前就开始了。”宜家中国区公关经理许丽德表示，将来该地块建成的物业，除宜家家居外，还会引入其他的商户。他同时表示，之所以选择在大兴购地开店，是因为宜家对城南的发展有信心，同时“这也是少数我们能够拿到的土地，你可以看看城北的地价”。曾几何时无人开发的城南地块，如今成为了城南后期崛起的砝码。

“这块地在今年6月份完成土地一级开发后，宜家就在同大兴区政府接触了。”北京市大兴区发改委吴浩表示，“宜家基本上将北京全区走了一遍，综合考虑了人流、物流、消费能力，甚至是否有充足的停车场，最终选择了大兴。”吴浩表示，目前城南的商业氛围不浓，还有广阔的发展空间，北京市委市政府也在鼓励发展城南经济。

“对于宜家，没有什么特别的优惠政策，政策对所有的企业都是一样的。”吴浩强调，但他同时透露，在宜家拿地后，他们在后续手续上给予了很多便利，有些原本需要20个工作日的手续，可能5个或10个工作日就完成了。

不但是宜家，在南三环马家堡附近，还有首地·大峡谷和城南大道两个在建的大型购物休闲中心，记者了解到，家乐福、保利影院、丝芙兰等已签约前者，华联商厦和乐天玛特超市等将入驻后者。

传统观念上的“南贫”已发生改变。根据北京市统计局的统计显示，今年上半年宣武区居民人均可支配收入为13805.9元，多年来首次超过北京市全市城镇可支配收入水平。再以城南的丰台区为例，随着总部基地先后落户丰台地区，十余万管理、科技人才聚集在此。随着这些人员在城南安家落户，城南的整体人口构成逐渐高学历化和年轻化，消费层次和需求在不断提升。一项数据显示，丰台去年的居民消费能力位列城八区的第三位。

如何将过渡型置业、初次置业的住户吸引到城南，并且在城南实现消费是当地政府和开发商开始考虑的问题。丰台、大兴等当地政府通过项目招商等形式，在税收、生活配套设施建设等方面给予支持。TESCO乐购相关负责人在谈到选址大兴和丰台时表示，当地政府的支持、周围居民的消费能力等是落户城南的主要因素。

一直以海淀区为根据地的社区型超市企业——超市发，今年6月开始南下，在丰台大成路开出了近万平方米的旗舰店。内资零售巨头华润 (论坛 新闻)万家明年在京将调整发展战略，从重点发展高端精品超市Ole调整为发展社区超市和便利店业务。华润万家北方区相关负责人介绍，华润万家在京门店目前主要分布在朝阳和海淀地区，明年将会在全市普遍发展，并重点考虑在城南布点。

期待

依托现有格局升级

商业发展与其他产业有关联作用，从被动角度讲，商业发展须有其他产业做依托。其他产业高端就业低，高层次消费比例就低，具有一定规模的商业服务业就很难发展。从主动角度说，商业投入可以构建好的工作和生活平台，对其他产业入驻有吸引力。

对于城南以专业市场、产业科技园为主的现实结构，北京商业经济学会秘书长赖阳指出，城南商业可升级的余地比较强。举例来讲，永外到木樨园地区是以服装、小商品批零为主，如果能把简单的集聚区、批发企业变成生产企业时尚设计、研发以及展示的营销区，那么广告、融资机构等也会入驻。南方企业也可以把总部的营销部门转移到城南，木樨园商圈会变成生产企业的时尚传播基地，而不再是简单的服装批发市场区域。

此外，亦庄科技园内的企业不断增多，绝大部分员工白天在这里工作，但晚上坐班车回市区居住。随着生产企业密集化发展，一些商务活动会在当地进行，商业需求也会有所提升。

“城南商业可发展的潜力巨大，在政府大力支持下，相关区县应有全盘考虑，形成有特色的产业集群。”赖阳同时强调，城南商业应与城市中心区进行无差异建设。高品质、高水平开发可带动当地商业整体发展和升级，因此当地政府应对各类产业发展有较好规划，在招商上进行严格筛选和引导。

打破区域界限建城南经济特区

正在崇文区考察的北京工商大学经济学院教授洪涛向记者表示，在政府政策导向性发展城南区县基础上，各区县应该打破现有的行政区县划分，协同规划商业布局。

洪涛指出，商圈的发展成熟并不受行政区县的划分，而且可以跨区发展。比如城南的宣武和崇文两个区在地缘上毗邻，这两个区的商业有很大的相似性，除了前门-大栅栏老字号聚集区外，特色商业街也是崇文、宣武以及丰台商业的特点，比如宣武区的马连道特色商业街、琉璃厂特色商业街，崇文区的红桥市场、永外文化用品市场，丰台区的木樨园一带的服装批发市场、家居建材市场、花卉市场等。

“在全市统一规划下，如果能够打破现有行政划分，尝试建立城南经济特区，城南商业会避免重复性，加速整体发展。”洪涛建议。

服务性商业综合体可成突破口

戴德梁行华北区董事张家鹏认为，就商业形态而言，城南目前相对缺乏的是针对区域人口提供服务的综合性购物中心，其中不仅应有服装，还应更多考虑餐饮、休闲及娱乐业态。另外，针对城南年轻化家庭人口居多的特征，也应考虑到儿童消费市场的机会。短期内，相对强调购物功能的大型百货在此区域可能会面临较大压力。而对于面积不大、近距离有较多人口的底商类物业，如进行餐饮、服务等行业经营，将会有较大的成功机会。

城南计划

“一轴一带多园区”格局

“一轴”为南中轴。布局上依托自北向南的前门-天桥历史文化风貌集聚区、永外-大红门服装文化商务区、大兴新媒体基地组成的南北向轴。

“一带”为永定河水岸经济带。下一步，首先治理河道污染，让永定河局部有水，在此基础上，让河道两边有绿，加大河道周边园林绿化建设。在良好生态环境的基础上，沿河一些区域将引导布局一些高端产业，促进沿河五区的经济发展。

“多园区”是指围绕产业发展这个核心，规划了丽泽金融商务区、中关村丰台科技园的产业功能区、大兴生物医药园、龙潭湖体育产业园、广安产业园区等多个园区，并为之提供舆论支撑、基础设施支撑、项目支撑以及政策支撑。

五年内建成7条轨道线

到2010年底，城南地区将力争开通亦庄线、大兴线和房山线三条线路，2012年底，力争建成地铁10号线二期及地铁9号线两条线路，地铁7号线和14号线力争2013年、2014年建成通车，以保证城南五年内建成通车7条轨道交通线。

将建南中轴森林公园

与北部奥林匹克公园相对应，城南也将建设南中轴森林公园。计划在南部中轴线上，在大兴区与丰台区的交界处，南五环团河桥以南，依托团河行宫遗址，打造总面积约1万亩、与北中轴的奥林匹克森林公园面积相当的南中轴森林公园。公园与中轴路沿线永定门广场、天坛、前门大街、故宫、景山公园、后海、奥体中心以及奥林匹克森林公园相呼应。