在住宅调控日益冷峻的2010年，商业地产领域却呈现频繁动作和全面复苏的势头，堪称“绿洲”。其实，盘点上半年商业地产，细分市场全面的关注度超越住宅，不外乎两大支撑因素：一是大环境下的产业结构调整，金融危机之后，我国提出经济转型，提出由外转向内，争取内升的驱动以及创新发展，这种转变将促成服务行业的发展，为商业地产带来新的发展契机；二是资金和开发企业策略正逐渐向商业地产倾斜，以往开发商更愿意投资住宅而不愿意沉下心来做商业地产，原因在于商业地产从长期来看有丰厚回报，但短期内很难套现，而今，很多开发商发现长线稳定现金流的重要性，更关键的是，商业地产受政策调控、市场波动的风险更小，产品却往往是资本市场的宠儿，成为开发企业在当今灵活融资渠道环境下的优质资产。

从这些角度来看，只要大环境不发生根本性的变化，下半年商业将维持楼市调控中的“绿洲”地位，商业地产投资价值将进一步凸显。

“绿洲”表现一：

大幅新增供应未冲击商铺热度

根据高力国际的最新上海零售物业报告显示，2010年上半年上海商铺市场明显回升，新增供应入市后亦被快速消化，虽然整体空置率随着传统商圈新增项目的落成增加而上升，核心商圈与新兴商圈的空置率明显下降，随着世博会召开的利好，更多国内外品牌欲进驻核心商圈，使得租金相应快速上升。“预计下半年仍有20万平方米零售商业物业，将较多聚集在核心商圈周边区域，总体市场租金上升幅度5%左右。”高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳预测，“随着商家的调整完成，核心商圈空置率将进一步回落，核心商圈租金同比升幅预计在10%以上，表现更为抢眼。”

而戴德梁行商铺部华东区主管韦泽铭则发现，从2010年零售商业物业市场的走势来说，新兴商圈则将维持目前极低的空置率，部分优质区域型商业或邻里中心租金上行表现和价值成长性更高，比传统商圈潜力更大。

优质零售商业赶在世博会亮相

随着世博会在5月正式召开，包括新增及升级的优质零售物业项目纷纷加紧入市。在核心商圈中，淮海中路力宝广场与香港广场在升级为高端购物中心后重新开业。豫园商圈中豫城时尚改造渐趋完成，而新项目香港名都也竣工面市，为区域新增商业面积35700平方米。而浦江另一侧也涌现了新的高端购物场所，新鸿基开发的97500平方米的国际金融中心购物广场，使陆家嘴核心区域辐射范围大幅增加同时，定位明显提升。

与此同时，今年上半年传统商圈新商业设施的出现促使区域商圈升级。例如卢湾打浦桥区域的日月光中心位于轨交9号线站点上盖，紧邻田子坊，其商业零售面积达到148000平方米。同期传统区域曹家渡商圈也迎来区域内悦达889广场与武宁路上我格广场的正式开业，共计带来约86000平方米商业面积。

核心商圈挑战国际品牌传统市场

在世邦魏理仕发布的2010年《零售业全球化进程》研究报告中，上海今年首次入选十大零售城市。世邦魏理仕中国区研究部资深董事马雪明评论道：“世博的召开无疑推动了品牌进驻或是扩张的热情，中国市场已开始挑战国际品牌的传统市场，这反映出中国消费者不断变化的需求和品味。”上海人口规模和不断增长的富裕程度是不容忽视的，相对于西方依然富足但却停滞不前的市场而言，正是那些已进驻中国的国际品牌在中国的成长和表现吸引了其他目前在中国仅有少量商铺或未进入中国市场的零售商，越来越多的零售商承诺在中国开设大型示范店。

在淮海中路商圈，一线奢侈品牌纷纷入驻，仅LV与Zegna即分别租下力宝广场约2500平方米店面，一侧香港广场也吸引众多品牌，如Coach、Tiffany、Cartier等纷纷开出店铺；香奈儿在上海的第二家店铺目前已经确定落户外滩源区域的半岛酒店，而爱马仕今年也将在上海开第三家店，选址于浦东陆家嘴国金中心；中心商圈也为其他众多国际品牌所青睐，如苹果近期即在淮海中路香港广场与南京东路名人购物中心新开出两家分店。同期玛莎百货新门店将设立在新改造的豫城时尚中。

国际品牌对上海商铺市场信心，也进一步稳定了核心商圈的租金，高力国际统计数据显示，在全球127个高级购物商圈的商铺租金中，上海南京西路商铺租金连续两年跻身全球前50。例如位于该商圈的上海世茂商都悄然营业，出租率高达97%，就是上海核心商圈受到品牌零售商追捧的例证，路虎汽车旗舰店、博士蛙旗舰店、全球最大的连锁经营品牌“赛百味”等众多知名品牌和商家，都先后入驻这一集高端品牌形象展示、零售、大型餐饮、娱乐休憩为一体的新地标建筑。

区域型商业谋求餐饮娱乐多元化

与此同时，由于上海传统商圈改造已经基本完成，现有的商铺也无法通过改变建筑结构来迎合零售商要求，一些国际品牌也愿意尝试去一些非传统的商圈，这就给了新兴商圈的区域型商业或邻里中心更多的机会。

戴德梁行商铺部华东区主管韦泽铭相当看好区域型商业的成长性：“事实上，虽然区域型商业或邻里中心多是依托轨道交通和居住人群成型的，业态的配置离不开餐饮以及娱乐为主导，近两年这些商铺在餐饮方面的选择性上比过去更丰富，娱乐方面也呈现多元化。”

例如餐饮方面在原来的传统菜系基础上，商铺还引进了不少混合或者创意菜系，这主要是迎合20-30岁的主力消费受众；娱乐方面，除了一些传统的桌球、保龄球、KTV等形态，越来越多的家庭型的娱乐产业也逐步出现区域型商业，特别是寓教于乐这方面，上海人相对较高的家庭收入，使得他们愿意更多投入子女教育方面的支出，而孩子与家长不愿离家太远的特性，使得家庭型的娱乐产业在社区商业大有可为。例如负责招商运营的缤谷广场，位于长宁区威宁路轨交站上盖，就是很典型的社区商业，在品牌商家的引进上，主要辐射周边的居民区。

[回顾与展望]

随着经济的加速复醒，上海零售物业市场在2010年上半年呈现哪些特征？除了世博会，下半年还有哪些因素将支撑这种发展势头？

时尚品牌、影院运营商领衔扩张

第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人 简可

快速时尚品牌扩张迹象较为明显，例如Gap和AmericanApparel预计今年都会有新店开出，而Abercrombie&Fitch也在积极寻找店铺。从业态来看，沪上会有更多IMAX影院建成，高端超市、餐饮都表现出较强的扩张意愿。究其原因，世博对上海零售商业市场的推动仍是暂时性因素，上海作为全国经济商业中心的地位及其中长期市场前景和才是其扩张的关键因素。从购物中心供应来看，2010年将迎来供应高峰，全年供应或将达93万平方米，且约73%位于非中心商圈，这也为许多希望入驻新兴商圈的零售商带来更多机会。

一线品牌加速布局上海

DTZ戴德梁行商铺部华东区主管 韦泽铭

今年国际品牌零售商进入上海愿意强烈，一方面是看到世博会举行对上海商铺市场营业收入的带动，主要反映在餐饮、旅游纪念品、娱乐方面的消费力和人气，另一方面也看到虹桥枢纽的建设使得长三角的高端购买力能够集中到上海，形成积聚效应，加上迪斯尼作为一个国际性的旅游产业，也让零售商看到长期利好。而今年下半年随着高铁时代的到来，一线品牌也就是所谓的奢侈品，将加速上海的布局，而不是盲目进入二、三线城市，一方面，高端零售商相信高铁会吸引更多长三角购买力来上海促进高端消费，另一方面，高端零售商在国内的局部区域往往有战略计划，例如在华东地区就以上海为中心等。

“绿洲”表现二：

规划与产业“双核”驱动写字楼

根据高力国际统计数据显示，2010年第二季度上海甲级写字楼市场继续表现活跃，市场新增需求几乎和来自会德丰广场的新增供应持平，空置率环比保持稳定。经济快速发展，使得企业纷纷寻求扩张，由此推动持续成熟物业入住率及租金均有所上扬。次中心商务区甲级写字楼依然表现良好，新增吸纳明显上升，租金也有所提高。租赁市场在第二季度也非常活跃，市场新增吸纳量超过90000平方米。其中，浦东市场表现出众，浦东和浦西空置率差异下降至约一个百分点，整体空置率稳定在12.8%。

业内人士指出，随着产业升级和区域规划的调整，未来有些上海市中心区域可能会出现产业调整，淘汰部分粗放型产业，而引进具有创新价值的新型服务行业，这为写字楼带来一系列的机会。

租金筑底需求主力现身

上海在2008年、2009年写字楼供应量较大，而金融风暴带来负面影响降低了需求，造成供需失衡，直接影响了租金与售价。而在2010年写字楼租金筑底后，浦东、浦西的写字楼市场活跃着一批新兴需求主力，尤其是金融行业和现代服务业，以及一些国际知名的生产制造业企业在上海建立或扩大区域总部，这与产业本身紧密相关。

在浦东，陆家嘴商务区实际上部分写字楼供应被大型银行等金融机构整体收购，所以可供租赁的供应面积并不大。在浦西，伴随着会德丰国际广场这一2010年在浦西繁华的静安商业区内唯一竣工的超甲级写字楼的竣工验收，高增值的制造业公司、制药企业和专业服务行业的租务活动也相当活跃。目前，浦西超甲级办公楼的空置率仅为5.2%。对此，仲量联行常务董事顾东尼表示：“从去年第四季以来连续2个季度的净吸纳量可以看到，浦西的写字楼市场正在稳定地逐步恢复。在中国稳定的经济走势下，众多跨国公司已经开始重新评估他们的拓展计划。这从会德丰国际广场日益增多的租赁询问中可见一斑。”

新兴商务区中短期保持强势

与此同时，随着交通、区域规划的持续深入，区域中心化的扩大，上海传统商务区的外延是一个必然的趋势，新兴商务区的发力也成为2010年上海写字楼市场的一个重要特征。高力国际研究部人士预计，下半年新兴商务区甲级办公楼市场或从国内公司希望逐步改善办公条件的愿望中获利。中短期来看，新兴商务区市场的表现将优于甲级办公楼市场。

戴德梁行华东区写字楼部主管杨达指出，当一个区域的产业发展到一定程度，交通和配套设施也得以完善之后，对写字楼的需求也呼之欲出，闵行七宝、浦东周康的崛起便是典型的例证。此外，还有一些新兴的商务区是在城市建设规划的大背景中诞生，例如普陀长风、虹桥临空，他们的主要竞争力依然离不开与核心区域的辐射与便捷互通上。

第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可则认为：“新兴商务区的发展取决于政府支持、优惠条件、硬件品质等多方面因素，但商务氛围的培养、配套设施完善通常需要更多时间。”因此，新兴商务区往往会以传统核心区作为参照来体现自身优势，便捷的交通、与核心区迅速的联通、日渐成熟的商业氛围、区域内已成功树立的案例标杆、以及未来的回报与远景的概念等，均是新型商务区内项目吸引客户的主要方面。

此外，不同的新兴商务区由于其地处位置，在功能性上会有自身的独特性，因而会吸引特定行业的客群，且有一定的排他性。“例如，大虹桥商务区是以虹桥国际机场为核心，将来东南亚的航班均在虹桥机场起降，因而较能吸引业务来往日韩等地频繁的企业。而北外滩的功能定位为运输中心，则区域内物流业的企业将形成集群。”杨达补充说。

[回顾与展望]

2010年上半年上海甲级写字楼出现“租金筑底”迹象，这是否意味着写字楼市场已经走出供大于求的最艰难时期？而一些新兴商务区的叫板之势是否成型？

陆家嘴写字楼租赁将持续改善

第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人 简可

目前来看，甲级写字楼租金仍在底部徘徊，但随着全球经济向好，租赁意向也在逐步改善，加上数个项目延期至明年交付，使供应压力较之前预估有所缓解，预计下半年租金或将缓步攀升。例如在浦东，虽然下半年甲级写字楼供应主要集中在浦东，约47.8万平方米，但从上半年情况来看，陆家嘴的租赁情况有明显提升，而下半年几个项目都将有大面积租户入驻，预计陆家嘴的吸纳情况仍将持续改善。

传统商务区外延是必然趋势

戴德梁行华东区写字楼部主管 杨达

从近两年的写字楼成交数据中分析，随着中心城区土地供应的限制、商业设施的饱和、以及轨道交通建设的延伸，越来越多的大体量商业中心选择郊区进行开发。中外环外的写字楼供应比例在逐年递增，成交情况也比较良好。2009年上海成交的200万平方写字楼中，40%是闵行、嘉定等非主城区域贡献的，而这一比例在2007年时仅为28%。闸北中环的祥腾国际广场、闵行的南方商务广场在2009年都创造了几个月内售罄的“神话”，再次印证了上海传统商务区的外延是一个必然的趋势。

“绿洲”表现三：

城市综合体成为地产开发新宠

2010年的商业地产中，城市综合体这一商业地产模式正在遍地开花。在市中心区域，卢湾世博板块的首个综合体项目日月光中心近期正式落成，SOHO中国宣布以股权收购的形式，间接收购外滩204地块，成功拿下其在上海第二个项目打造城市综合体。而随着交通设施的改善，以及基础人口的大量导入，外围区域新兴的城市综合体同样方兴未艾，例如万达在上海的第三个综合体项目江桥万达广场同样在2010备受关注。

城市综合体投资价值出众

进入2010年，不少大型住宅企业和商业地产运营商都瞄准了城市商业综合体。据了解，相对于较为单一的普通商业项目，城市综合体项目的写字楼、酒店、商业等多功能优势，会引发人群的聚集效应，并且以商务群体为主，这就决定了其租金水平、投资价值等均高于普通物业。

例如日月光中心是卢湾区重点规划建设的新型商业中心，总建筑面积达30万平方米，由一栋5A智能写字楼、两栋酒店式公寓以及商业广场组合而成，其商业部分面积达14.8万平方米，是卢湾区有史以来最大的商业项目，也是上海中心城区近年来最大单体商业设施，距离卢湾世博场馆不足2公里，投资价值可见一斑。

开发企业关注“会生金蛋的鸡”

开发企业表示，加大商业地产开发比重是应对住宅宏观调控一条出路，不仅不会受现阶段的调控影响，经营性物业从长远来看更是“会生金蛋的鸡”，经营性物业租金收入是稳定的现金流。

对此，戴德梁行商铺部华东区主管韦泽铭分析：“在商业地产的分类产品中，商铺是最难成功的，需要一个培育期，不仅考验开发能力，还考验经营管理能力。因此，城市综合体兴起有一个缩短商铺部分培育期的优势，综合体的写字楼、住宅部分保证商业人气，起到一个很好的支撑。同时，政府也希望开发商能做城市综合体，不仅是区域地标的需要，还鼓励并带动区域的成片开发。”

第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可则认为：“城市综合体通常伴随用地紧张而出现。企业开发这类产品，不仅是出于平衡现金流的需要，而是根据容积率和地块情况而决定，通过综合多样化的物业类型，实现功能最大化。”由于在城市综合体开发中，开发商可以更容易控制项目区域内环境，保证区域品质形象，许多二、三线城市已有城市综合体出现或在建，未来发展值得期待。