上月底，更为严厉的调控政策――新“国8条”拉开第三轮楼市调控序幕。由于它涉及税收、信贷、限购、土地等多个内容，各方联动，力度之大，对住宅市场是一记重磅，将有效抑制住宅商品房的投机投资需求，但对商业地产而言也许是又一次“意外得福”，有望迎来新一轮发展热潮。业内人士认为，挑战与机遇并存，利好下的商业地产也存在一定风险。

考验开发商资金实力

做商业地产与住宅不同，对资金的需求量较大，最考验开发商的资金实力。在新“国8条”催化下，部分资金将涌入商业地产，这对商业地产的发展无疑是利好，但如果大量资金涌入，那么投资风险也是无可避免的。首先是资金风险，其次是选址风险。

商业地产比住宅地产投资金额大，没有一个预售市场，投资需求更长，且不适合散售，流动性更差，所以也最考验开发商实力。部分住宅开发商投资商业地产已取得一定成绩，但多靠“新瓶装旧酒”，操作理念和方式并没什么变化，这往往会给开发商业地产项目带来很大风险。

另外，商业地产的选址是一项长期性投资，直接关系企业经营的战略决策，是商业地产链中以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。如果选址不够精准，没有客户消费群体，那么该商业项目将很难运营维持下去。

若住宅开发商涉足商业地产，建议一定要请相关的专家、咨询公司做好前期策划及后期运营。这对项目长足发展至关重要。

二三线城市发展看好

何鸫波（上海元策投资顾问有限公司总经理）

投资商业地产的风险很大，商业地产的重点是商业而不是地产，这与投资住宅地产的区别很大。比如浦东的正大广场，如果把它拆成一个个小块，分租给许许多多小业主，而每个小业主的想法都不同，那它的整体形象就很难定位，它很有可能是个失败的例子。

我不建议普通的投资客投资商业地产，尤其是从住宅市场转向商业地产的。商业地产有更高的专业性，要考虑它的定位，周边人气，对专业知识的要求也比住宅市场高很多。

商业地产在二三线城市发展机会很大，因为那里的城市进程化需要有大量的商业要填补进去。商业地产在有些城市价值会降低，在有些城市价值会提高。商业比地产重要，如果经济环境整体好，老百姓可支配收入高，商业地产自然就迎来春天，这是一个产业链的问题。地产只是个载体，能产生收益与老百姓的消费习惯息息相关。如今像亚马逊、当当、淘宝这些网站层出不穷，已影响很多人的消费方式，网购会给实体营销模式、百货业和零售业带来冲击。未来商业地产应更注重主题性以及顾客的参与性、体验性，在运营方面做到精细化。

盲目跟风会带来风险

新“国8条”新政推出后，我不认为会有大量的资金涌入商业地产，一方面商业地产门槛较高，另一方面与国民经济发展、市民整体消费力有关，与住宅市场是否受到抑制并无必然联系。

去年有人说商业地产迎来了春天，但实际上去年商业地产市场并未达到预期效果。比如南汇板块的商铺很便宜，但投资者相对较少，而南汇板块住宅购买的人很多，主要原因在于升值幅度，同样区域住宅增长3倍，而商业只增长1.5倍。

近期多个房产名企高调进军商业地产市场，但其发展比例将控制在20%以内，一般不会超过这个比例。商业地产发展与专业有关，与当地经济发展以及当地政府支持力度有关，更需要长时间打造。正因为如此，对于商业地产被升温、大量资金将涌入商业地产等观点都不被我看好。同时，我也反对大量的资金涌入商业地产市场，如果真的这样，整个市场很难保持稳定局面。所以，理性投资非常重要，如果盲目跟风，将会给商业地产市场带来前所未有的风险。

投资商业地产像持有股票

袁琦（上海东安投资市场总监）

商业地产应该是一种长期收益的产品，打个比方，商业地产就像持有股票，你所持有的股票（商业地产项目）会不断给你带来收益，而不是像住宅一样，一次性回收收益。

从目前情况来看，投资住宅风险越来越大，而投资商业地产收益缓慢，但相对稳定，无疑是资金更好的一条出路。我认为一个成熟的开发商应根据自身情况，来决定住宅或商业地产的开发，至于商业地产占据开发商全部房地产业务的比例为多少？我认为这个比例无太大实际意义，对企业而言，投资住宅还是商业地产更有利，开发商会根据自身条件和市场做出最有利的选择的。