香港，被誉为“商铺之都”。此称号主要体现在其商铺的密集程度是全世界最高的，其商铺的租金价值也排在全球首位。

乍到香港，呈现于面前的就是一片光怪陆离、缤纷多彩的情景。大型购物中心比比皆是，几乎所有的建筑底商都是商铺。各式商铺的经营品种、装修风格各异，并且华洋相杂，充分体现香港对中西古今、各国地区的强大包容性特点。

在上海这样的大都市中，港版商业地产比比皆是。对此，借着世博会的东风，香港贸发局正在上海推动一项“时尚香港——全城联动”的系列活动，这也使得我们有机会一探那些港版商业地产的成功之处。

瑞安新天地：

一直被比较从未被超越

上海新天地三期（新天地时尚Xintiandi Style）即将盛大开幕。毗邻马当路，位于自忠路与复兴南路之间，与现有上海新天地通过天桥连接，优越的地理位置让新天地时尚还没建成就备受瞩目。

新天地时尚不同于品牌“千篇一律”的多数上海综合性商场，为讲究个性、呈碎片需求形态的消费者带来“真正的共鸣”，国外新兴设计师品牌、本土设计师品牌、多品牌集成店、潮流品牌、生活方式品牌等80多户商家各有特色，其中有30多家品牌首次进入中国，还有20多家独立设计师品牌，还有更多消费者耳熟能详的品牌，比如法国设计师品牌Agnes’b的上海最大旗舰店就将建于此。

新天地的建成并非一天的事情，而新天地的走红却从1996年之后再也没有被超越过。

上海瑞安房地产有限公司副总经理刘梦洁表示，新天地的成功与正确的开发和经营理念是分不开的。

“在香港，商业地产很少出售，发展商开发后的资金回笼和收益并不急于在销售中体现。开发和经营的理念就是为了让商场可以良好的持续运营，使物业增值，通过商场的经营收益（租金、管理费等）获得长久的收益。因此，商场的产权、所有权都保留在发展商手里，经营管理权也由发展商（或所委托的管理公司）控制，场内商户所拥有的只是店铺的使用权。”

正是基于这样的开发理念，香港开发商有权根据实际运营状况进行商场的经营定位调整，以及进行商户的招商、甄别和过滤，使商场时刻保持市场的竞争优势。刘梦洁透露，新天地目前的租金已经比刚开业时有了几十倍的提高。

相比于国内大部分以卖散产权的商场来讲，香港商场的开发经营理念更能使商场长久持续经营，并能在竞争激烈的商业市场内保持地位。

九龙仓时代广场

把商业地产与生活结合

九龙仓集团旗下的时代广场在10年前是淮海路上最大的单体商业综合体，但是或许很多人会有印象，它在开业之初并不理想。

时代广场副总经理侯蔚对此很有感触。“照理说，香港九龙仓集团对于商业地产可以说是驾轻就熟，是以做商业地产出名的集团。但是有可能在一开始，我们的定位和当时的条件还并不成熟。毕竟10年前的上海，开放程度，大家对品牌的认知度，对时尚的理解程度都比不上现在。”

但是，属于时代广场的机会还是到来了。时代广场首次在门口的广场上举办了元旦倒计时活动，吸引了城中大片时尚男女，至此，时代广场元旦倒计时活动成为了上海时尚男女的一种生活方式。

侯蔚表示，自从那次之后，元旦倒计时活动在上海全面开花，“为了有所突破，有所改变，我们不再举办元旦倒计时，而是认准圣诞节这个时机，举办了圣诞节倒计时的活动。圣诞节对于我们的客户定位来说更时尚前卫，因此这样的突破对于我们来说更有意义。”

除此之外，侯蔚将商业地产和人们的生活紧紧结合起来，她前后举办过德国周、英国周、爱尔兰周等一系列的文化交流活动，以及众多文化艺术展览、音乐展览等等。

“商业地产要不断地坚持创新，引领人们的生活方式。商业地产是一个非常长线的工程，需要培养客户。”侯蔚表示。

众所周知，商业既是可以改变一代人的生活方式、消费方式的零售服务业综合载体，也是能够改善发展商、运营商和零售商以及投资人发展策略的物业形态、商业形态和投资形态，准确的市场定位、合理的商业规划、有效的招商组织、持续的经营创新既是不可或缺的要素，又是相互高度融合的。

新鸿基IFC

推进上海商业旅游发展

上海国金中心商场一定是最近上海人争相讨论的话题。该商场持续引进来自世界顶级时尚生活的概念，开创了中国内地先河，云集最多国际一线品牌旗舰店。该商场的商户组合中，一成半是首次登陆内地，四成则是首度进驻上海。仅是商场首层就汇集了25间世界级旗舰店。

商场更设有首家在国内开业的百丽宫电影院，更邀请不少获米其林星级的食肆进驻。

新鸿基地产表示，位于上海陆家嘴的上海国金中心，为地标性优质综合商业项目，拥有国际级大型购物商场、五星级上海浦东丽思卡尔顿酒店(Ritz-Carlton Hotel)、双子塔外形的甲级写字楼及高质素服务式公寓，提供一站式的购物、休闲及生活新体验，为全球商业精英缔造顶级尊贵生活。

“香港是著名的购物天堂，我们在香港有着丰富的商业地产的经验。在经营商场方面，我们成功打造了香港一系列世界闻名的购物中心。而在经营商场的软件方面，我们的优势就更加突出了。例如，提供优质的客户服务以及变通的市场推广策略等等。我们很希望能将这些有价值的香港经验带到中国内地，当然我们也会不断学习，融入当地的文化，为中国内地不同城市的顾客带来优质的购物体验，也将我们的品牌不断传到世界各地。”

据悉，新鸿基集团一直非常看好内地市场，并积极进行投资及开发。投资物业方面，除了上海国金中心，还有上海环贸广场，位于徐汇区淮海中心，目前工程进展顺利。项目总面积约300万平方英尺，包括一个优质商场、2座顶级写字楼和大约70个豪华住宅单位。两座写字楼的楼面面积共130万平方英尺。至于面积130平方英尺的商场，预计于2011年底开业，商场的前期市务推广经已展开，反映理想，已接获多个国际知名零售商洽租。

新鸿基表示，整体来说，在内地业务方面，集团将维持选择性及专注的发展策略，首选在北京、上海、广州及深圳等重点城市发展。由于内地经济及楼市长远前景向好，集团将继续选择性地物色投资良机。