受新政影响，近期杭城新开楼盘无论销量还是销售价格，都有明显回调。据统计，“限购令”出台后首周(10月11日-17日)，杭州市区商品房共预定358套，环比下降49%；其中主城区共预定86套，环比下降81%。

相比住宅市场的遇冷，商业地产出现了新的商机。9月份，位于下沙的杭州东部国际商务中心写字楼预定连续夺冠。9月底，杭州市透明售房网爆出位于钱江新城的钱江时代国际广场一套商铺成交价高达90500元/平方米，超过了西湖边的豪宅。

杭州赢商商业投资管理有限公司总经理方芳：

从纯投资的角度来说，市中心商铺的投资回报率是最高的。但相应的，资金投入也高。目前，杭州市中心商铺的供应量很少。

对于市场供应较充分的社区商铺，购房者应根据板块，尽量选择体量和入住率高的楼盘。一旦找到平衡点，投资社区商铺的回报率高，更为安全和稳定。

专业市场的投资，相对社区商铺投资回报率有可能高很多，但同时蕴藏着高风险。购房者在房源的选择上应更加谨慎。

总体来说，目前杭州的商业地产市场供略大于求。购房者在房源选择上，应多考虑整体配套完善、交通环境好的板块，降低投资风险。

杭州谢成龙商业地产顾问机构总经理谢成龙：

新政使得住宅投资受到打压，不少购房者将目光转向 “一铺养三代”的商业地产，也就是通常所说的商铺。

商铺投资大致可分三类：社区底商和商街商铺、地铁换乘站临近商铺、大型综合体附近商铺。

初次投资商铺或打算长期持有的购房者，社区底商和商街商铺投资选择难度小、投资风险小、价格增幅稳定，是投资首选。购房者可选择品牌开发商开发的大盘底商进行投资，具体位置可选择临街或靠近小区主入口的商铺。

地铁开通日益临近，地铁商铺的价值逐步得到体现，地铁换乘站内商铺增值潜力巨大。投资时应尽量选择离地铁换乘站近的商铺。

未来杭州可以说满城尽是城市综合体，像运河边的远洋综合体、下沙的东部国际商务中心综合体等。大多数综合体的商铺开发商选择自己持有，购房者可选择临近的底商或商街商铺进行投资。

商铺投资首先应注意高理性、低感性，别冲动跟风。

其次，商铺投资相比住宅投资难度大很多，应多咨询专业人士，同时进行实地考察。

第三，很多购房者一出手就买个大空间，给出租造成困难。建议多选择小间商铺。

最后，很多商铺以“售后返租”形式销售，乍一听投资回报率很高，但需注意：第一，羊毛出在羊身上，如果开发商把售价提高，再以每年高回报率返回，这样的回报率还叫高吗？第二，有些开发商承诺得很好，能不能兑现很难说，购房者应慎重选择。

商铺投资的“三大纪律四项注意”

商业地产投资应选择整体配套、交通环境好的区域

商业地产迎来投资春天

“限购令”一出，每个家庭只能在杭州新购1套商品住房的调控措施，令购房者在买商品房住宅时更加谨慎。

据统计，杭州“限购令”出台首周，主城区预定量仅86套，日均预定12套。杭州市区商品房共预定358套，环比下降49%；其中主城区共预定86套，环比下降81%。成交均价方面，杭州市区商品房成交均价为15040元/平方米，环比下降11%，其中主城区成交均价为19308元/平方米，环比下降11%。

二手房方面，杭州出台新政实施意见后，二手房成交套数日渐下滑，从10月11日的116套，下滑至最低日均成交41套。从解约套数来看，新政出台首周解约149套，环比前一周增加27.35%。

相比住宅市场的频频遇冷，没有受到政策打压的商业地产，成交出现了好转。

10月7日，杭州东部国际商务中心预定58套写字楼，夺得当日预定之冠；10月8日，杭州15个写字楼、商铺成交，开创新一轮成交高峰；10月15日，位于下沙的中庆·第6大道成交13套写字楼，江干区的三里家园成交12套写字楼，位居当日成交2、3名。

与此同时，嗅觉敏感的品牌房企，如保利、万科、华润、金地、中粮等，不约而同加码商业地产市场。

万科在杭州打造的良渚文化村玉鸟流苏商业街区、良渚食街等，既满足了社区居民的基础生活需求，同时开创了全新的社区商业模式。万科在全国的商业地产投资也不断加码。

今年3月，华润置地管理层提出，要将商业地产对集团的贡献比例上升至40%，在土地的储备上，商业地产的比重也不断提升。

中粮集团宣布以“大悦城”为品牌，投资700亿元，在全国打造35个“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。

龙湖地产位于北京常营地块的46万平方米的住宅商业综合体也将于下半年开工建设。北京龙湖正式涉足商业地产开发。

网友热议商业地产投资

有关新政下商业地产投资的话题，在快房网网友中引起热烈讨论。有网友在论坛发起“2010年商业地产年？商业地产的机会真的来了？”的网络投票，吸引了众多网友参与。

有网友表示，商业地产不受调控政策限制，按揭政策未变。“未来如果能投资一套合适的商业地产项目，不失为一个不错的资产保值选择。”

调查结果显示，42%的网友认为“限购令”下，房地产资金流向已经转向，商业地产将成为下一个投资热点。另有21%的网友表示，购房者应理性评估商业地产的价值。

除了热议商业地产投资价值，一些曾投资商业地产的“实战派”网友纷纷现身说法。

网友“宁静致远66”发表了一篇名为“社区商铺和专业市场投资攻略”的帖子，吸引了近百位网友跟帖回复。“宁静致远66”2003年在滨盛路一带投资了一间商铺。7年来，该套商铺售价从最初的8000元/平方米，上涨至目前的40000元/平方米。

“新政出台后，购买二套住宅首付五成，贷款利率上调至基准利率的1.1倍，加大了买房成本。‘限购令’更是截断了投资性购房者的买房渠道，让手上资金充裕的投资者把眼光重新放到受政策影响较小的商业地产。”“宁静致远66”认为。

“宁静致远66”介绍，当初买下钱江新城的商铺，主要是看中周边彩虹豪庭、水晶城等高档楼盘聚集，居民消费能力高。同时区域内规划有学校、疾控中心、公建中心等配套，更是不少大型企业的总部所在地，人气旺盛。“能够盈利的商铺，一是要有好的地段和铺面位置，二是靠‘养’，要有3-5年的成长期。”

网友“郑李景”是从事商业地产销售的业内人士。他认为，经过历次宏观调控，购房者逐渐成熟。“新政带来的影响，使人们开始重新转变理财观念，不仅是对商业地产，还包括股票、黄金等。”他认为，杭州的商业地产一直被低估。“过去几年中，商业用房的价格涨幅远低于普通住宅。一般来说，商业地产的价格应该是同区域住宅的3-5倍。”“郑李景”透露，杭州住宅的租金年回报率往往低于3%，个别甚至只有1%。但商铺和写字楼的平均投资回报率达到5%-6%左右。“相比住宅，商业地产项目更稳定，抗跌性更强。”

新政实施给商业地产带来的变化，快房网资深网友“天盛”颇有感触。“天盛”透露，今年初他打算将滨江一套80平方米的酒店式公寓挂牌出售，连着两个月无人问津。4月份新“国十条”出台后，打电话咨询的人突然多了起来。“现在每天差不多会接到七八个电话，价格都比较合适，反倒让我难以抉择。”“天盛”说。

预言帝“刀口邵”

个人赞成投资商铺主要基于三点原因。

首先，投资商铺的政策风险相对较小。最近出台的调控政策，无论是提高首付和利率，还是“限购令”等，主要针对的都是住宅投资，商业地产并没有受到很大影响。

其次，商业地产估值低，市场风险小。从建筑成本来看，商业地产比住宅要高很多，但目前杭州市场普遍存在“住商倒挂”现象。譬如钱江新城，目前新房售价基本在40000元/平方米以上，但处于CBD核心区、品质较好的写字楼，售价只有30000元/平方米出头。

最后，浙江是民营企业的聚集地，从国家出台的“新36条”等政策来看，政府对民营企业的发展持鼓励态度。民营企业的发展壮大也需要场地，相比住宅市场受到的打压，商业地产在政策上的优势不言而喻。

需要注意的是，商业地产发展受宏观经济影响较大。目前，国内宏观经济走势前景不明朗。建议购房者等经济走势更加明朗后，再选择投资商业地产。