2011年4月1日，世界华人不动产学会2011年会新闻发布会在中国杭州黄龙饭店顺利召开，这意味着筹备一月之久的世界华人不动产学会2011年会的序幕已正式拉开。由世界华人不动产学会和浙江大学共同主办的本届年会，以“房地产与城市可持续发展”为主题，将在4月1日-3日汇集近千位来自世界各地专家人士参加会议。

简单介绍一下我自己，中信证券债务融资主要有两块，不光是地产，地产是占了很大一块，一方面是我们传统业务；另一块是私募融资业务，通过地产、信托模式给企业融资。这两块是两条腿，一个是公募，一个是私募。

我这里主要介绍一下公募在市场上正在做研究的，很多产品可以拿到市场上交易的。主要分三大类，在国内资本市场这一块，一个是直接债务融资，一个是资产支持类，第三是REITs。第一类是直接融资，直接融资在国内占比还是比较小。资产支持类主要是对房地产比较多一些，包括REITs这一块也是大家听得比较多，大家呼声比较高，最后推出来只是时间问题。

大家看到这些金融创新工具，在中国创新还是非常难的，因为中国创新基本上是自上而下，不是政策上要求的创新，也不是市场上的创新，我们做的很多事情和监管机构探讨，怎样才可以更好的创新。我们总体感觉在资本市场上中国的创新，国外过渡创新的话，中国肯定是创新不足。举个简单的例子，从证券公司来讲，雷曼公司倒闭的时候它的杠杆大概是30倍，就是雷曼公司倒闭本身的杠杆30倍，中信证券净资产达到1千个亿，它的杠杆估计也就3倍不到，2倍就不错了。所以说由于国内各方面的问题，次贷对中国的影响应该反思中国是创新的太少，而不是创新的太多。我们老把国内资本市场和国外资本市场比，国外资本市场就是宝马，中国资本市场就是QQ，宝马仪表盘什么都特别好，老美一开，转弯开80，他开成140了，中国40码跑着觉得挺高兴，宝马不如QQ的感觉。所以我们在做工作的时候，在中国创新的难度其实是非常大的。

直接融资工具除了股权以外还有债券，债券目前有几类，一类是上市公司，公司债，一类是证监会，另外是发改委发的企业债、成熟债，还有短期融资券，还有香港人民币债。为什么要提到这一点，起码从融资来讲这是可以在公开市场做的，发改委批企业债还是非常审慎的。尽管在目前来讲开发商很难从直接渠道融资，但是有一类肯定可以考虑，保障性住房，因为中国融资的监管机构是跟着政策走，政策一说保障性住房，这些金融机构都在研究探讨怎么样支持国家的政策，现在证监会、发改委都在研究保障性住房战，就是主要做保障性住房要针对保障性住房发一个三年期货、五年期货债，这一块企业可以考虑，现在有些企业像地方政府的，钱都是属于城投类的，把保障性住房单独出来成立一个公司，今年做五百万保障性住房，明年要做一千万的保障性住房，把这个分拆出来在市场发个债，这个还是有可能的，包括开发商也是这样，建议把保障性住房、廉租房、经济适用房分拆出来做一些工作，然后就可以报上去，因为现在正好赶上政策稳定。

企业债是发改委审批发行的，是我们国家特有最早的债务融资工具，保障性住房可以单独拿出来发债。发债的主要工具相对比较简单，而唯一的标准就是说你的净资产40%，发行规模不能突破40%。

下面重点和大家介绍一下创新的产品，这个也是跟监管机构一起沟通研究了很长时间。第一个，资产支持票据，以企业特定资产所产生的可预测现金流作为还款支持。基本交易结构，发行人把财产拿出来做未来的收益，把未来的收益对外募集资金。现在房地产开发商比较感兴趣，商业物业这一块，对于房地产来说是一个比较成熟的融资工具。上了资产支持票据，这个是通过发行人对市场方以未来现金流作为支持，专项资产管理计划，开发商有商业物业，把未来的收益卖给证券公司的资产管理，资产管理作为一个载体在交易市场发行这个产品。

目前操作的一类就是商业地产证券化，商业物业，银行先给你贷款，然后通过信托公司，通过载体在流通市场发行，商业物业的贷款前期在证券化创新的一类资产。银行给企业贷了款之后，特别是在目前没有规模的情况下，把资产卖给信托机构，信托机构对外发债，把贷款释放出来了，这类产品07、08年做的比较多，后来由于次贷危机，一直也没有开放出来。所以最近监管机构在这方面有些松动，因为现在银行额度不够了，银行对额度标准太严，存量贷款需要转出来，通过证券化模式转出来，现在是一个很好的时机。现在在银监会，银行业在召开会议研究探讨重新启动证券化，对于开发商来讲机会是很大的，特别是商业物业可以找银行贷款，直接转出来。

最后和大家简单介绍一下REITs，中信证券在创新产品里都是走在前列的，从REITs来讲目前国内有两个，一个是交易所REITs；一个是银行间REITs，把租金收入转出来，把资产所有权转出来，转到一个信托里面，然后受托人来管理，资产公司管理。这个在国内比较有意思，其实看看这个产品跟前面说的基本道理都是一样的，就是拿你的未来收入、资金收益转出来，为什么会有那么多版本呢，首先监管机构不一样，就是说银监会创新了，证监会马上会跟着创新，然后发改委也不会事后，大家都在互相推进。银行间市场为什么也要做一个REITs呢，国内是多头监管，一个金融机构创新了，另外的会积极推动，目前交易所的REITs相对比较标准。

一般的交易结构。对海外的商业物业进行投资，如果要投大悦城，国内的渠道不行怎么办呢，可以做一个结构把商业物业做出去，做到香港，由香港公司做个SPV持有商业物业，持有资金收入，国内通过QD到国外买这个产品，同样国内的投资人只不过在国内没有条件，我把收益转出去，投资人通过QD到海外融资。今后这些产品机构都在研究，都已经准备马上就发，主要是监管机构枪声一响，这些产品都不敢出来了，所以中国一点儿不缺创新，创新是只好不差，但是由于监管的问题做的很艰难。最有实力投资机构，保险公司、银行、基金、证券公司，这些机构投资人最有分析能力，这些产品出不来只有通过私募渠道走，从银行理财渠道走。有分析能力的机构投资人买不了，也投不了，反而房地产风险比较高一些的产品是个人通过柜台理财去投资这个产品，而且这些客人基本上没有风险分析能力，对产品不了解，只不过银行说理财，就买了理财。所以这一块现在变得非常扭曲，这一块的发展能开放出来，对中国的商业物业是有非常好的作用。