1月26日，住宅开发商的担心终究还是来了。当天举行的国务院会议将“第三轮调控”由之前的猜测，变成了现实，新国八条涉及税收、信贷、限购、土地等多个内容，犹如道道利剑再次刺痛住宅市场的神经。

伴随新国八条的出台，商业地产也再次“意外得福”。被政策紧逼的开发商、投资客等对住宅市场的信心指数直线下降，大有义无反顾涌进商业地产市场之意，毫无疑问，商业地产新一轮热潮即将袭来。同时，也有业内人士指出，挑战与机遇并存，风光无限的市场现状之下，商业地产也存在一定的风险。在北京嘉亿引领国际商业管理有限公司董事长鄂丽华看来，商业地产市场最大的问题是缺乏整体规范。

新国八条将开发商“逼进”商业地产领域

在2010年的住宅调控压力下，大批开发商集体转向商业地产领域，其中不乏万科、龙湖等品牌房企。近日，上海绿地集团董事长、总裁张玉良表示，2010年集团商业地产占比35%，2011年这一比例将提升至40%。业内人士称，上一轮调控使多数开发商开始将注意力转移到商业地产，而今突然空降楼市的新国八条则直接推动开发商加大力度介入其中。

接受新浪商业地产访问时，克尔瑞商业顾问总经理王永表示：“事实上这个举动早已经开始，中国排名前十的开发商都在想着如何把在住宅上进行的大量投资转到商业地产项目上来。”

北京嘉亿引领国际商业管理有限公司董事长鄂丽华则认为开发商进军商业地产实为“无奈之举”：“单从政府层面来看，政府已经为开发商做了投资商业的选择，在住宅地块中，都配建有一定比例的商业配套，但是多数开发商其实不愿意放弃操作熟练、风险较小、利润较大的住宅市场，他们不会放过任何大面积拿住宅地块的机会。”

据了解，新国八条明确提出，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%的要求，也就是说，未来的住宅市场将被较大程度的压缩，随之开发商利润空间也被大幅缩减。“为了弥补由此带来的利润损失，他们只能积极的从商业地产寻求安慰。”业内专家称。

对于商业地产占据开发商房地产业务的比例，多个业内人士一致认为20%-30%较为合理。王永指出：“由于商业地产投资周期长，需要大量资金的滚动，所以开发商一般来说前期的投资不会太多，基本上集中在20-30%比较合理，便于资金回流。”

“在我看来，一个房地产企业的商业占据30%为可承受的运营能力范围。”温立伟颇为赞同王永的观点。

投资型资金将上演“乾坤大挪移”

新国八条中“二套房首付60%、严格化限购”的规定同样给了投资客以强力一击，投资成本和难度同步加大，住宅市场的巨大不稳定性令其逐渐丧失对住宅的投资信心，而巨大的通胀压力又迫使其必须有所作为，找到更好的投资渠道，以避免资产贬值。

“住宅资金流向商业地产是个必然趋向，国八条的出台将资金流往商铺和写字楼物业引导，二套房首付提高至60%，已经略高于50%写字楼物业，商铺写字楼物业有可能出现价升量升的情况。”北京汇博行房地产经纪有限公司潘好龙预测道。

对楼市投资颇有经验的浙江商会副会长陈俊同样认为，资金从住宅撤出之后，将转向商业地产，“商业地产没有政策就是好的政策了，投资商业地产从政府层面上看比较稳定，目前还不是政府打压的目标。”

“未来三年，商业地产都值得关注，在2011年，商业地产投资情况会比2010年更为乐观。”香港太平洋国际集团有限公司首席执行官贾卧龙预测，“从投资回报率来说，相比住宅，商业地产也更能赢得高端投资客的欢心。举个简单的例子，同样拿1千万用来投资，如果投资别墅，每月租金最高2万元，而用来投资商业地产的话，月租金可达到6万元，很明显，商业地产更具投资吸引力。”

从全球范围来看，商业地产也正在成为促进经济发展的主导力量。据仲量联行预计，2011年全球商业地产的直接投资额将达到3800亿美元，比2011年增加20%以上。商业地产已然成为全球关注的热点。“普通投资客、财团、热钱加速介入商业地产是大势所趋。”温立伟表示。

开发商、投资客需树立风险意识

针对商业地产市场的发展，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹曾指出，商业地产投资的成功与否，更在于业态和后期管理，需要有专业的运营及人才体系，这一点很多房企都没有积淀。

“不仅仅是开发商，投资客在商业地产的操作上，也存在经验缺失和专业不足，必须树立起风险意识，并采取相应的应对策略。”业内专家表示。

潘好龙分析，投资商业地产一般出租超过2-3年，收益就趋于稳定，不会有流失风险。但投资是个技术问题，涉及到很多个环节，对投资客的专业水平要求比较高。投资商用物业有两个指标，一个是收益空间，一个是回报率，这两点指标要靠市场调研深入发掘分析。

对于投资者专业性缺乏的问题，陈俊建议可采取抱团式投资，“即多个投资客集中投向一个商业地产项目，这种做法可以抵御两种风险，一种是政策方面的风险，一个是商业方面的风险，这种组织专业人士比较多，即使不太懂商业地产的投资客加入其中也会很快取得进步。”

在鄂丽华看来，商业地产最核心的风险在于市场本身：“未来2-3年，市场中的精力、人力、财力等都会集中在商业地产，但是3年以后，商业项目的运营周期结束后，可能会出现一系列的问题，比如市场是否有这么大的供需量、投资回报率是否乐观等等，最主要的还是现在商业地产市场缺乏一个规范，我认为这是急需解决的一个问题。”