当前中国除少数大型房企具备商业地产开发理念与运营能力外，多数商业地产开发企业还处于发展与摸索阶段，其利润的主要贡献是通过物业的销售套现来获利，而商业物业通过运营产生的可持续价值还没得到市场验证。因此，中国商业地产有着众多的不确定性因素。这些风险的积累与地方政府有着密切的关系，因为商业地产给地方政府带来土地财政收入的同时，还给城市形象与政绩工程增添了一张名片，所以主导商业地产发展的幕后推手是政府规划蓝图。那么地方政府是如何推动商业地产的投资热潮呢?

商业地产幕后推手的三大战略

笔者认为首先是通过规划造势，在政府规划中给商业地产的发展勾画了预期的繁荣态势。比如杭州市对外高调宣布“建设二十大新城,开发100个城市综合体”的庞大计划来吸引商业机构投资;宁波市利用余姚区域的高铁项目推行了城市副中心概念，规划在项目区域建设一个近600公顷的商业、金融生活圈。湖北省也在近日公布，在五年内，武汉将投资100多亿元在花山新城打造华中地区最大的旅游港，目前已吸引了众多商业巨头关注，其中包括已落户的恒大地产。地方政府正是通过规划上的气魄与期望给市场释放一种机会信号，在条件成熟时便通过三种模式搭建商业地产的开发平台。

其一、通过立项来实现一级开发的用地指标。用地指标归属国家统一划拨，地方政府要争取土地指标来实现经济发展或土地财政收入就必须师出有名。因此很多变通的方法由此诞生，有的地方政府是以发展第三产业的名义申请用地指标，有的则以公共配套及高新产业名义获取，如以新城开发建设、高铁生活配套区、中央商务区、旅游生态区等名义立项。如果用地指标实在不够用，就选择跨区域借用指标来实现变通，也就是通常说的用地指标流通办法。对于用地指标的落实效果与土地使用贡献值国家将无法控制与考核，因此很多中小城市大量土地被消耗、浪费。

其二、选择联合开发模式来解决一级开发中的资本困局。根据国家统计部门数据，目前我国地方投融资平台负债已超过6万亿元，其中地方债务总余额在5万亿元左右，约相当于GDP的16.5%，财政收入的80.2%，地方财政收入的174.6%。在这样的资本结构下，地方政府要实现大规模的一级开发就必须选择联合开发，或者通过城投向银行抵押贷款来完成一级开发。目前中信地产、保利地产、中交投等央企就利用资本优势与全国各地方政府达成一级开发协议，通过前期的资本投入实现后期的二级市场收入。这种带有垄断性质的土地运营模式也给商业地产合理发展带来一些客观上的制约。

其三，通过二级市场定向供地提升土地的整体价值。土地由生地变成熟地需要一个价值转变过程，在这个过程中地方政府往往会通过定向用地办法引进知名地产企业来形成羊群效应，从而提高土地的价值与出让价格。对于第一个吃螃蟹的企业来说，廉价的定向用地是企业快速发展的竞争力。2010年万达实现销售收入770亿元，预计2011年超过1000亿元，目前为止万达已拥有全国42个万达广场，15家五星级酒店，如此大的商业帝国在某种程度上是得益于地方政府的互利性支持，而为此买单的是后续通过高价竞拍土地的开发企业。

商业地产危机与机会呈现两极化

城市运营与商业发展本身是有利于社会经济建设的，但是这需要地方政府的高度责任感与科学的商业规划能力，否则将给城市建设与消费经济带来负面的影响。由于地方政府急功近利思想与商业规划的失误，导致商业地产项目频频失败的案例屡见不鲜。1993年动工的成都“熊猫城”以50万方的规模号称建设亚洲最大的shoppingmall，而由于政府的规划与企业战略的失误，至今该项目还没有完工。东莞的“华南Mall”规划建筑面积119万平方，其中商业建筑面积46万方，曾一度被美国《新闻周刊》评为“世界新七大奇观”，而如今却经营惨淡，其主要原因是区域规划不理想，商业面积与城市规模不对称。杭州信义坊特色商业街地处繁华的城市中心，但由于政府规划了七条特色商业街，其经营模式与商业定位基本雷同，加上政府后续监管不力，信义坊商业街最终沦为一个地摊市场。而作为国际大都市的上海，从2009年开始也出现商业坪效持续下滑，租金下跌的现象。主要原因是商业规划不合理导致同业竞争下的商业过剩。根据易居中国报告，早在2008年上海人均商业面积就高达2.3平方米，这一面积是标准的2倍。按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合量的参照值。由于中国的社会经济和商业展尚未成熟，居民消费能力差距较大，城市发展程度的不同，合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。但目前中国很多三线城市人均商业面积都已经超过1.2平方米了。

政府在商业地产发展中该扮演的角色

当前，我国土地抵押贷款已经超过3万亿元，如果商业地产后续经营不善而无法实现预期收入，那么地方银行将面临巨大的金融风险，从而威胁地方经济的可持续发展。因此，地方政府必须高度重视城市商业规划的科学性与商业发展的一体化管理。在商业规划中切勿盲目攀比，要以区域经济特性与居民可支配性收入为参照基础，在对商业地产的开发过程中需要形成前、中、后三大机制才能保证商业地产的健康发展。

首先，要加强城市商业规划的科学性、专业性，以功能性、服务性商业开发为主导理念。避免城市商圈重复建设、项目叠加、定位不明确造成的同类商业恶性竞争，影响整体商业经济的发展。

其次，要建立严格的商业地产审批与监管制度。目前商业地产开发与住宅地产开发一样，主要还是依托土管、建委、规划、房管四个部门来管理。而这四个部门在业务上基本与商业无关，所以商业的科学规划更是无从谈起，审核也只是走个程序。因此建议在商业地产审批上形成专家制，根据不同商业性质加入商务局及旅游局介入，以此避免管理缺位现象。

再则，需要建立城市商业后期服务平台，解决商业运营瓶颈。商业地产最大的瓶颈是招商资源与后期运营人才的匮乏。为此政府可以组织协调企业成立城市商业后期服务平台，使区域内的商业资源得以合理分配。同时组织跨区域招商与人才培养，让政府与企业之间形成一个共信机制来推动城市商业发展。