就在上一周，像是默契使然，更像是短兵相接，成都地产界两大巨头保利、蓝光，几乎同一时间重兵挥师商业地产。10日下午蓝光在旗下某城南会所摆开“财富盛宴”；次日上午保利在锦江宾馆操办“保利商业地产房交会”。

信号已经发出，与此同时，业内对商业地产在今夏的井喷盛况，表现出喜忧参半的情绪。

在商业地产这片蓝海深处，到底还潜伏着哪些未曾标注的暗礁？

价格上升期须警惕虚高商铺鱼目混珠

一月前，记者与上海商业地产投资专家顾速良谈及成都商业地产崛起时，他说：“现在，城南大源楼盘的街铺可以买到4万元/平米以上，郫县的街铺可以买到3万元/平米，像万达金牛广场这些城市综合体更是一铺难求，在我看来，成都商业地产在局部显然是有泡沫的。

如果说，一个月前的价格飙升主要应归结于投资客们过度疯狂的购买行为，那么现在，当整个市场已经接受了这一价格基调，并开始习以为常，就不排除在本轮价格飙升的大行情中，有部分项目鱼目混珠的可能性，意味着有相当一部分商业地产项目存在价格虚高的嫌疑。

并不是所有商业地产都值得投资者购买，本轮结构性机会中也有一大堆暗礁潜伏——比如售价与租金极不对称的专业市场；丧失了天时地利人和的城市综合体；营业收入不足以支撑租金、租金又不足以回报售价的社区街铺。

它的真正逻辑在于，貌似红火的商业地产买卖关系，需要买卖发生之后红火的经营业态和租金来支撑维系。

中远期供过于求并不是所有铺子都能赚到钱

在未来，成都商业地产的体量有多大，可以用一组数字来描绘：近1000万平米的体量拟入市、80多个城市综合体入市，按2010年每月27万方的平均商业地产销售速度，这个量足以消化5年以上。

事实上，对成都而言，某些形态的商业地产已经呈现出供过于求的现象。比如，很多项目由于竞争激烈，呈现出明显的招商困难，即便这些项目看起来位置优越。而由 于拥有大量选择，一些零售业的商业机构则在选择开店的条件上更加苛刻。明显的证据是：一些耗资巨大的商业地产项目已连续推迟开业。

有市场人士指出，开发企业不断加入到商业地产市场，或许会让一些城市的局部地区产生供过于求的不良状态。“比如把城市综合体作为城市经济发动机，大量地供应商业地产土地，这种情况下，一定会造成供大于求，这应引起足够的警惕。”

实际上，在中国一线城市，商业地产出现“供过于求”并不是新鲜事。早在2009年全球金融危机肇始，国内的商业地产供求关系已现尴尬。2009年初，几乎所 有地产机构的数据都一致认为：北京、上海、广州等一线城市的商业地供应量产超过了需求量。那时，北京甲级写字楼和商铺的空置率已经出现明显增加。随着经济 的复苏，一线城市的商业地产空置率在2010年才得到好转。

嘉进地产总经理李昕指出：“商业地产因为类别丰富、技术门槛高，导致很多企业盲 目进入该领域后会暴露出这样那样的问题。比如近来十分红火的专业市场，普遍存在不尊重商圈自然形成的规律、不注重物流保障的配套、不尊重城市规划的布局， 这些疏忽累加来的结果是，低廉的租金连业主的持有成本都难支撑，更不要说投资回报。”

事实上，这一阶段成都商业地产的核心矛盾在于：项目过剩、资源缺乏，不排除一些项目因严重缺乏资源引入能力，而致其中途夭折。

另有市场人士指出，未来2～3年内各类商业地产项目将出现集中爆发式供应，目前大量上马的项目可能诱发商业地产泡沫的前期，这预示了成都商业地产市场可能爆发的危机。

商业地产最终要用“租金”来说话

一般认为，商业地产拥有两重价值：一、租金回报率；二、物业溢价率。良性循环下，两重价值可以叠加，但本质上，租金和溢价是因果关系，不可独立存在。

人们从过去投资住宅市场沿袭过来的习惯，单纯地认为：只要处在价格走势一路上行的通道中，物业溢价才是投资回报的王道，租金水平不足挂齿；住宅市场严重偏离的租售比从来没能阻止投资者获得高额的溢价收益，那么投资商业地产同理可如法炮制。

这是一种错误的论调，无论住宅还是商业，一门心思把宝押在物业溢价而忽视其内在价值构成，都带有一种击鼓传花式的赌博行为，没有人知道最后一个是谁。

更何况，当住宅价格被推高以后，是否物有所值？这是由人们所能体验到的居住品质来决定的，是见仁见智的主观判断。而商业地产则不然，最终判定它是否物有所值的原则有且只有一条，那就是租金水平，能否维持在年回报不低于5%的水平，是它的价值底限。

举一个最现成的例子：城东某楼盘底商街铺，价格被炒到3万元~4万元/平米，有商家入驻以后呈现出的业态高端且单调，基本生活配套缺乏。究其原因在于，一些 业态的营业收入根本无法支撑高售价反推出来的高租金，这类商家望而却步，空留单调的高端业态勉强支撑，空置率居高不下，久而久之租金大幅下跌，与高售价比 照，还原其微薄的租金回报率，真实价值水落石出，物业溢价从何谈起？