千军万马挤入商业地产

在房地产特别是住宅商品房市场调控压力越来越大的时候，这个市场的两端——开发商和购房者纷纷踏入了商业地产领域。特别是我们可爱的开发商们，把资金和精力都投入到也许连他们自己都没有弄明白的商业地产项目中。一夜之间，各大城市的商业项目如雨后春笋般地破土而出，据说，成都2010年开工建设的商业综合体项目就有67个，苏州3年内要建25个。而大大小小的开发商们仿佛也转眼间都成为了内地的“新鸿基”和“新新鸿基”了。

可就算是香港商业地产的巨头，也不是每个都成功的。你可以坐高铁到北京，参观一下位于北京西边金融街角落里的项目，一个营业员比顾客更多的商场会让你切身地感受到商业地产的“压力”。

也许你会说那是因为地段太偏的原因造成的。那就请你再去着名的长安街北京火车站旁的燕莎看看吧，那也是香港着名的地产巨头恒基兆业投资开发的，同样困难重重。

然后，就请已投身或即将投身大陆商业地产的开发商们自比一下香港新鸿基、恒基兆业，你是否比他俩更会做商业地产？

商业地产，一个个浑身散发着耀眼光芒的Shopping Mall，引无数地产英雄竟折腰！而如果你没有组织搭建好以下四个资源平台，要转型做商业地产则是一场梦而已。

组织搭建好四个资源平台

其一是选址、规划及设计平台。商业地产的先天位置决定了它的体量大小，业态配比和产品定位。这都要求做商业规划(这不是规划局审批的)，然后做产品设计。而商业建筑的设计也不是一般住宅设计事务所能完成的。就拿外立面设计来讲，外立面的形状、建筑细节和未来商场开业后的墙体广告如何匹配，有机的融合，就是需要反复模拟设计的。而内部的客流动线设计则更是一门学问。在中国大陆，能够完整地做商业建筑体内外设计的事务所更是凤毛麟角，如果没有这样的资源平台专业支持，你所想做的商业MALL在画出来的时候就已经失败了。

其二是融资平台的组织搭建。商业地产的投资回收期都比较长，而采用像住宅一样散铺预售回笼资金的方式已被SOHO中国以往的经历证明是一场灾难。通过大量持有，持续运营的方式来做商业地产对开发商的资金要求是很高的。和住宅开发不一样，不是你有钱把它造出来就成功了，还得像“闺女”一样，需要持续投资，养“她”到18岁才能风光嫁人。许多地方的商业MALL建好了，但投入运营后的钱也没有了，然后就是自动扶梯停了，商场内外的照明也是能省就省了(电费付不起啊)，一座漂亮的MALL就变成了黑灯瞎火之城，恶性循环，最终完蛋。

所以，没有持续稳定的融资平台，只有建的钱，没有运营的钱，还是别投商业地产了。

其三是商业地产的经营平台。因为商业地产的经营包括租与售。哪些租？哪些售？都是事先需要分配好的。怎么租？怎么售？也比单纯的住宅销售要复杂。售的不好会影响租赁经营，而租金的涨跌和租户的层次又会对出售部分的价格和销售进度形成很大的影响，特别是租赁经营，还涉及到服务团队对于商业生态链及商业资源的控制与把握。

如果能够形成良好的商业生态链，源源不断持续地带来商业资源，那租金的提升和空置率的下降，会形成良好循环，从而，又刺激影响出售部分的价值和销售速度。

在大陆过去20年中基本以住宅流通服务为主体的市场中，能够提供这样一个专业平台服务商业租售的也是屈指可数。

其四，是商业物业的管理服务。许多开发商投资建立了商业MALL，可投入运营后，还是以惯有的住宅小区的物业服务方式来管理庞大的商业帝国。保洁、保绿、保安的“三保”队伍，只是商业地产最基础的管理。而商业MALL的公共空间、橱窗装饰服务，整个MALL空间的能耗管理，地下空间的开发管理等等都是技高一筹的商业地产管理课题。没有一个创新的、完善的物业管理平台，一个商业MALL是很难提高效益的。

这样四个平台资源的形成和控制使用，是投资开发商业地产之前，所必须具备的，没有这四根支柱来支撑，开发商们还是耐心点、清醒点，不要轻易踏入商业地产行业，因为那样做，对社会、对自己都是不负责任的。