世联地产首席技术官解读未来五年中国商业地产发展趋势，以及世联地产布局商业地产领域的谋划和方略。

2010下半年，中国商业地产开发出现了爆发式增长。

究其缘由——城市发展逐步进入高端水平，加之政府接连重磅调控，住宅市场竞争日趋白热化；能够专注住宅市场的开发商已经所剩无几，甚至曾经宣称“只做住宅开发商”的大佬万科也随风转舵，宣布未来棋局“二八”分开；住宅地产投资政策持续收缩，投资者开始角逐收益率较高的商业物业；人民币汇率上升、中美利差加大等因素影响下，热钱正在加速进入中国市场，商业地产是外资最好的投资出口，融资渠道的丰富一定程度上鼓励了开发商进入商业地产。

深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称“世联地产”）整合旗下商业地产研究机构，准备在未来五年分得一杯羹。

世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构，也是首家登陆A股的房地产综合服务提供商，目前已为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了房地产综合服务。黎振伟，世联地产首席技术官，加入世联地产之前有20余年商业地产运营经验，他认为：“当前商业地产行业研究的重点应该是，已经习惯短期住宅开发的地产商们如何不温不火，按部就班做好商业地产，而不是急功近利，竭泽而渔。”

记者：商业地产投资激增的现象是否符合当前经济发展规律？

黎振伟：是的。当前城市的可建地块儿越来越少，稀缺的土地资源迫使开发商开发利润率高于住宅的商业地产。并且，基于土地资源的不可再生，需要所有的土地开发都产业化，只有产业才能够把人口带进城市，进而把需求带进城市，单纯建房子而不投资，是不可持续的，如何将复合的多种产业引入地产，包括旅游地产、商业地产、工业地产、住宅地产等，是研究机构和开发商正在苦心钻研的问题。

记者：世联地产是否已经准备好了在商业地产领域开疆扩土？

黎振伟：世联地产不是一个机会主义者，公司的特点就是做什么事情都要有充分的准备，都讲究系统性。世联地产开辟商业地产业务其实是很有利的，因为世联地产的写字楼业务相对比较强，深圳地区80%左右的写字楼物业都是世联地产在做顾问和销售，所以写字楼业务的经验和团队都将成为后盾。不过，世联地产是国内地产顾问行业的领头羊，做任何业务都有较高的期望值，我们正在重点建设物业管理团队，同时如何将一线城市的经验向二三线城市转化是一个挑战。

记者：开发商要分一杯羹，应该去一线城市还是二三线？

黎振伟：国内商业地产的盘子非常大，竞争还不是很激烈，尤其是二三线空间很大，开发商要根据自身实力和地块发展前景判断。一线城市的发展已经相对成熟，消费对象和消费方式逐渐成型，成熟的市场环境要求也较高，只有实力雄厚的开发商才能存活。相比之下，二三线城市的发展空间还很大，据世联地产2010年9月统计，前三季度80%的土地拍卖都源自二三线城市，其中拍出的土地含商业的地块占到60%左右，可见，在土地资源紧俏的情况下开发商纷纷奔向二三线也是大势所趋。

记者：未来五年，商业地产的增长点在一线城市还是二三线？

黎振伟：不能一概而论。二三线城市提升的速度相对没有一线城市那么大，尽管量在增长但是价值没有那么高；一线城市土地供应量在减少，但是价格在大幅增加，土地价值在不断提升。一线城市市场相对成熟，一般的商场如果做的不好很难存活下去，二三线城市新的东西可以尝试，可以大胆突破。到二三线城市去可以引领市场，一线城市引领市场比适应市场的难度要大得多。

记者：目前，二三线市场的开发现状如何？存在哪些问题？

黎振伟：开发商在二三线城市拿地还是有选择的余地，一般来说商业地产运作能力比较强的开发商会着重拿商业用地，但是，开发商商业地产的运作能力往往并不是很强，又都想介入这一领域，并且想两三年后就成规模，这种想法还是有点儿操之过急，用住宅的模式套商业地产的模式是有风险的。此时，行业内应该对商家资源进行整合，进行广泛的交流。更重要的是如何培育一个物业管理的精英团队。有很多商业物业招商做的不错，招商结束后，物业运营却出现了问题，并不是商家经营不行，而是物业管理做的不行。这里所说的物业管理不是简单的保洁、秩序维护、设施设备维护，是如何把经营做起来，包括商户的不断调整，活动的推广，以及商场主题的改变等，达到保值增值的目的。

记者：除此之外，您认为政府、研究机构、金融财税等配套政策应该如何完善？

黎振伟：商业地产策划顾问的周期很长，很多顾问公司做不好就给出一个短期的服务，尽管费用不高，但是会影响物业的长期运营；政府缺乏科学导向，会造成住宅、商业两个土地资源的浪费，一个是住宅用地提高价格，一个是商业用地压低价格，商业地产方面政府一定会出台新政策加以引导；专业研究机构应该引导政府和开发商，而不是迎合，帮助他们规划中长期目标；基金公司、银行等金融机构预警盲目贷款容易造成不良地产，前一轮已经造成的规划不合理，例如城中村现象，避免再次出现。

记者：您在商业地产领域有着丰富的经验，您看上世纪八十年代以来，中国的商业地产开发有着怎样的变迁？

黎振伟：上世纪八十年代以来，商业地产发展从一线城市逐步向二三线城市过渡；商业地产从大开发商逐步转向中小开发商开发；从过去的简单建房子转向专业的经营而不是出售；从开发商独立开发逐渐过渡到与策划、顾问、金融机构联合；人们更清楚认识到精品商业地产对企业的长期发展及地区价值的提升作用都很大。

但是，时至今日商业地产的运营人才也并不多，这与中国从地方政府到开发商到个人，重投资轻管理，重发展轻经营有关，这也是中国的问题所在。想要做好商业地产，需要我们改变传统思路，沉下心来扎扎实实做精品项目、做运营，甚至要以放慢发展速度为代价，这是很大的挑战。

记者：您很早之前就跟很多境外的开发商合作过，在国内与外商的项目合作的也很多，包括太古地产、恒基地产、新鸿基地产、新世纪地产、和记黄埔等等，还有一些基金公司，香港兰桂坊等，他们身上有哪些值得借鉴的经验？

黎振伟：香港人做商业地产跟内地做商业地产确实不一样，他们会考虑的很长远。但是也不是说他们天生眼光就长远，也是经过长时期的痛苦磨炼，市场优胜劣汰的结果。浮躁也没用，当市场成熟了之后开发商浮躁就混不下去了，很快会被淘汰。内地为什么现在这么多短期行为还都可以生存呢，因为现在中国的市场远没有到成熟的阶段。甚至某些地方政府现在还处在浮躁阶段，政府比开发商还浮躁。开发商都说不行，政府还在喊行，一个小城市，偏要开发一个45层的地标，确实很可笑。

记者：世联地产近期有什么规划？

黎振伟：世联地产与开发商合作，为他们提供前期运作的方案，我们把策划方案以及后面的实施过程衔接起来，将实施过程中的顾问以及销售结合起来，现在光写报告已经不行啦。世联地产团队的整体素质是比较高的，我们希望利用这个平台去吸引更多的人才，世联地产内部分工也会更加明晰，一个团队什么都去做肯定做不专业的。

另外，国内很多开发商做商业地产大多都是租售一体，即出售综合体中的住宅和地铺，核心商铺不卖。主要原因是资金紧缺以及长期持有风险较大。世联地产正在研究基金如何与项目对接，将基金引入到商业地产项目。国外商业地产开发商大多与基金合作，世联地产以前也运作过此类项目，现在正在研究如何推广。

这个很不容易，金融在国内还很不成熟，也是我们政府需要配套解决的问题。

记者：基金公司关注哪些方面？

黎振伟：基金希望投资项目的城市有很好的环境，项目规划符合长期的城市发展，可以长期运营，如何营造一个可持续发展的项目是我们在研究的内容。

记者：近期有哪些比较好的项目？

黎振伟：世联地产正在运作的一个7000多亩的综合项目，位于广州的空港地区，项目涵盖旅游、居住、高尔夫球场、五星级的酒店、学校、商业等，距离广州市区20多公里，距离黄山市区20多公里，环境很好，大区域的发展也比较成熟， 2007年拿地，2010年进入销售的高峰，今年买了将近30个亿。

现在的案子非常多，明天我马上要回深圳，谈一个旅游地产项目，旅游地产一般都距离中心城市四五十公里，这种项目的难度是蛮大的。

记者：世联地产的商业地产研究部门组织结构大概是什么状况？

黎振伟：旅游地产、工业地产和新区开发等业务世联地产已经做得比较强了，商业地产是今年公司发展的一个重点。今后会更加侧重招商和顾问业务，开发商自己不可能亲自经营商业地产的，并且要参与长期的运营，参与资产管理这个环节，专业就更加复杂了，人员要求也更高。

记者：您怎样看五大行等国际知名的资产管理顾问公司？

黎振伟：五大行都是以业务的方式来操作的，五大行的业务操作方式都比较成熟，拥有大量的国外市场积累的经验，他们的问题就在于如何更好的适应中国市场。因为中国市场很多内容还不够规范，市场机遇也不是用常规的经验生搬硬套就可以奏效的。

记者：世联地产正在进一步开拓商业地产市场，与五大行相比，业务有什么差异化？

黎振伟：五大行的业务重点主要是一线城市，世联地产的业务重点是二三线城市，大家都面临一种空缺，都有各自的市场。商业地产方面支撑世联地产的就是二三线城市广阔的市场，我们需要做的就是资源整合，世联地产的强项就是打破单一的模式进行整合，实现标准化。我们有众多的分公司，全国有8000多名员工，有销售作支撑，这点五大行是没有的，他们一般只做顾问和物业管理，物业管理是五大行的强项，但是物业管理他们很少做到二三线城市，。

当然我们也应该多向五大行学习，中国的市场还不是很成熟，但是市场份额巨大，现在还不存在谁吃谁的问题，而是大家怎样去培育这个市场，让市场更加规范。研究机构需要一起引导开发商，如何避免短期的行为，这是很重要的。