根据上海中原监控数据，今年1-10月，上海总共出让146幅经营性用地，出让面积共计842.81万平方米，建筑面积共计1398.08万平方米。其中，纯住宅用地共出让36幅，出让面积317.2万平方米，建筑面积共计439.94万平方米，平均溢价率为102%。

商办用地共出让85幅，出让面积共计308.42万平方米，建筑面积共计609.99万平方米，平均溢价率为11%；综合类用地共计成交25幅，出让面积共计217.19万平方米，建筑面积348.15万平方米，平均溢价率为68%。经营性用地之外，上海1-10月份配套和保障性居住用地共出让55幅，出让面积352.24万平方米，建筑面积共计575.62万平方米。

从片区来看，土地出让集中片区基本分布在新兴规划的新城板块，特别是松江新城区域，今年1-10月总共出让11幅经营性用地，合计出让面积90.68万平方米，建筑面积98.40万平方米。保障性住房方面，奉贤的南桥基地出让面积处于领先地位，今年1-10月总共出让7幅居住用地，出让面积和建筑面积分别达到85.32、152.81万平方米。

外围商业存量恐成长期压力 社区商业与总部基地有望出彩

从上述新城中经营用地的出让情况来看，商办用地占据了6成比例，也就意味着未来2-3年，商办项目仍将旺盛供应。上海商办市场目前存量为970万平方米，已经呈现供大于求格局。这一突出的存量压力在短期内恐难缓解。

目前，上海中心及部分次中心区域商业发展接近饱和。这些区域居住氛围基本形成，新推住宅项目有限，可增加的消费群体不多。目前上海次中心区域存在大量的区级或社区级商业项目，面临着同质化竞争激烈。如闵行梅陇地区，目前汇聚了众多成熟社区，附近居民可以依赖的商业体主要是南方商城商业圈，包括现在的南方百联购物中心、南方大酒店、南方休闲广场以及旁边的锦江乐园。商业除了百货作为主力业态外，还包括好乐迪、苏浙汇、世纪友谊影城等休闲娱乐业态，基本已经能满足附近居民一站式的购物需求。9月份，政府推出梅陇南方商务区地块，后期将有30万平方米的商业体量上市，项目建成后要想挖掘亮点并吸引客流，必然要在业态定位中具有鲜明的特色并与周边商业形成错位经营，而在目前较为齐全的业态下避免同质化竞争，这对开发商的商业运作能力提出了较高要求，最终导致地理优越的地块以底价成交。

虽然郊区经过长期的人口导入，但区域商业配套层级与完善程度仍显不足。大型居住区后期人口的不断导入，商业需求也随之增加，社区级商业项目能支撑附近居民日常消费，其商业价值也将逐渐体现出来。另外，但随着商务园区近年来发展迅猛的态势，总部基地越来越受企业的青睐，该类地块无论是建成总部楼自用还是出租来说，都具有良好发展空间。在供应持续加大的态势中，这两类商办用地以其良好的发展前景，降低了开发风险而受到企业青睐。

土地成本主导未来产品定位 商品住宅被迫向高端挤压

今年出让的经营性居住用地中，有5成的住宅用地容积率小于1.5，较低容积率的地块可以开发混合型物业。由于近年来拿地成本较高，此类地块未来将着重向中高端社区方向发展。在新一轮调控中，加大保障性住房用地供应也是政府调控房地产的重要措施。而且从去年开始，上海就加大了保障性住房的供应，今年又启动了新一轮大型居住社区规划选址和土地储备计划。这在整体土地资源有限的基础上，让开发企业对未来普通宅地供应量持有偏紧预期。优越住宅地块更成为房企抢战的热点，溢价率也居高不下。在拿地成本加大和对高端产品怀有良好预期的双重作用下，未来三年内，住宅市场上高端项目将成为主流。

宅地出让规模保持稳定，未来住宅供应靠政府推动

2010年1-10月已成交纯商品住宅及包含商品住宅地块面积为534.39万平方米，其值已超过自04年以来除09年外全年水平，09年为684万平方米，预计今年全年商品住宅土地出让面积仍有可能高与去年。

从近两年的土地开发情况来看，囤积现象依然存在，并且短期内尚不能有效得以解决。根据上海中原研究咨询部数据统计，在监测的20家品牌开发企业中，自03年至09年间以来尚未开发的土地幅数占全部总量的34%，面积占30%，保守估计至少有3.5成拍出的地块尚属地块阶段。上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，单纯从宅地供应规模上来看，并不太会形成未来住宅供应紧张的局面。所谓“土地稀缺”及“一房难求”主要是由于房企的销售策略使然或是政府监管不到位造成的资源私囤等原因，使得市场供应在某区域某一阶段内未跟上需求释放步伐所致。