12号土地公告开标 5幅地块全部出让溢价率普遍不高

1月31日，上海规土局发布了今年第12号土地公告，推出了5幅经营性用地，涉及住宅、商业、商服等多种类型。昨天，12号公告正式开标，5幅地块全部出让，但溢价率普遍不高。只有唯一一幅纯住宅用地的溢价率超过100％，但此地块规模不大，成交总价尚不足1亿元。由此可见，上海土地市场已出现下降趋势。

亭林宅地流拍后再度出让

12号公告推出的5幅地块分别位于浦东新区、金山区和闸北区这3个地区，出让面积合计约6．95万平方米，其中，只有两幅地块包含住宅用地，且均位于金山亭林镇。

公告显示，在12号公告中，东至牛桥港、北至华亭路的亭林镇亭升路东侧地块是唯一的一幅纯住宅用地，容积率1．2，出让面积约为16581．4平方米，按照3756万元的挂牌起始价估算，起拍楼板价仅为1888元／平方米。

值得一提的是，这幅亭林镇亭升路东侧地块最初曾在2008年35号公告中推出，当时的挂牌起始价仅为2455万元，最后却因无人申请而黯然流拍。

此次，亭林镇亭升路东侧地块第二次推出，挂牌起始价已经较2008年上涨了53％，并彻底摆脱了上次无人申请的“窘况”，合计吸引了4名竞买人申请竞买，在挂牌报价阶段，4号竞买人挂出了6000万元的最高挂牌报价，折合楼板价约3015元／平方米，最终，经过一轮“暗标”之后，4号竞买人——上海中冶轩和投资有限公司还是笑到了最后，以8009万元的价格摘牌，溢价率113％，折合楼板价约为4025元／平方米。

商报记者注意到，上海中冶轩和一开始报出的挂牌价是6000万元，而参与现场竞价的另两位竞买人的报价分别是6191万元和6200万元，换言之，开发商对于这幅金山亭林的纯住宅用地的预期大多停留在6000万元左右，楼板价基本在3015－3116元／平方米之间。最终，上海中冶轩和为了锁定胜局，才报出了8009万元的价格，较底价翻番。

上海中原研究咨询部指出，根据上海市最新规划，亭林新区将定位市级大型居住区，产品以中低端公寓为主，未来有轨道交通22号线通过，而这种以自住且政府未来有统一规划的大型居住社区的地块对房企来说仍具很大吸引力，当前，亭林镇二手住房价格在6700－9100元／平方米之间。事实上，上海中冶轩和最终的拿地楼板价基本上相当于周边房价的一半左右，虽然溢价率超过100％，但与其地块本身规模较小、起始价不高也有关系。

另一幅亭林镇亭枫公路以南，亭升路以东地块定位宾馆和酒店式公寓，被个人买家赵文表以7650万元的价格拿下，折合楼板价不到2000元／平方米。

火车站地块被底价摘牌

单就地理位置而言，12号公告中最受关注的无疑是地处闸北火车站附近的101街坊15丘地块。

据介绍，101街坊15丘地块为其他商服用地，其东至梅园路、南至恒通路、西至恒丰路、北至汉中路，出让面积仅为3377．9平方米，按照1．34万平方米的建筑面积和1．608亿元的挂牌起始价粗略估算，起拍楼板价为12000元／平方米。早在挂牌报价阶段，这幅地块就只有一名竞买人申请竞买，因此，上海苏河湾投资控股有限公司最终直接以1．608亿元的底价独家摘得了这幅地块。

据了解，101街坊15丘地块坐落于上海不夜城商圈，紧挨轨道交通1号线汉中路站，地理位置十分优越，周边商业氛围成熟。目前不夜城商圈的商业网点主要有环龙商厦、太平洋[11.50 -0.26%]百货、名品商厦等。

近年来，这些商场在经营上都进行了或多或少的调整，档次也在升级中不断提高。此外，嘉里不夜城第一座、苏河1号等写字楼项目也陆续开盘销售。

上海中原研究咨询部指出，目前，不夜城区域的商业结构中，ＫＴＶ、影剧院、书店等城市休闲辅助配套较为缺乏。但作为市区级商业中心，只有业态的不断完善才能促成整个商圈的繁荣和升级。而101街坊15丘地块作为文化娱乐性质的商服用地，在一定程度上可以填补业态短板，加快商圈升级步伐。如今，101街坊15丘地块作为配套商业，底价成交的结果也在预期之内。而地块上市的最大意义在于为整个不夜城商圈的商业业态做有机的融合。