静安、徐汇区高端写字楼成交额领衔榜单

在上海新房住宅成交上涨的同时,上周的写字楼成交也有不俗表现.据上海数据监控中心统计显示,上周(2012.7.9-7.15)销售型写字楼合计成交405套,环比前一周上涨了32.8%,较去年同期更是上涨67.4%;成交面积达到2.93万平方米,环比上涨11%、同比涨幅35%,静安区、徐汇区的高端写字楼项目表现上佳.

DTZ戴德梁行方面指出,今年上半年,上海销售型写字楼已经累计成交约43.57万平方米,下半年,具备升值潜力的写字楼大宗成交和中小面积高标准写字楼仍是市场关注重点.

成交额榜单"三甲"

均为市中心地段

汉宇地产市场研究部指出,上周,上海写字楼市场整体表现相对比较平稳,其中供应面积为3.06万平方米,较前一周环比增长18.3%,由于新增供应有所增长,导致写字楼市场出现短暂的供大于求状态,供求比例约为1.15∶1.

据介绍,上周上海销售型写字楼市场的热销项目主要集中在松江、嘉定、奉贤和普陀等区,商住楼项目的成交依旧活跃.

商报记者注意到,在上周成交金额排行榜前五位的榜单中,名列前三甲的项目均来自于静安区、徐汇区等市中心地段,办公房源的成交均价都在38000元/平方米以上,显而易见,虽然售价不菲,但市中心的稀缺优质办公项目,依旧能够得到实力买家的普遍认可.

其中,华山路上毗邻静安希尔顿酒店的御华山(论坛)大厦在上周以61688元/平方米的均价成交了3套房源,成交面积合计1142平方米,成交金额达到7043万元,排名全市居首,粗略估算,御华山大厦每套房源总价约为2348万元;徐家汇的光启城在其购物中心盛大开幕的同时,写字楼的销售进程也没有放慢,上周就以38390元/平方米的均价售出了9套写字楼房源,成交面积1524平方米,成交金额5851万元,排名仅次于御华山大厦;

上周的季军是同处于静安区、坐落于威海路、成都北路上的海银国际大厦,在上周也有4套写字楼房源售出,成交面积1524平方米,成交均价略高于光启城,为44147元/平方米,成交金额合计4818万元;值得一提的是,地处普陀长风的国浩长风城连续两周出现整层写字楼成交,上周又有1套2241平方米的写字楼售出,按照20215元/平方米的成交均价估算,这一整层写字楼的总价约为4531万元.仅上述这4个项目的17套房源就为上周的销售型写字楼市场贡献了约2.22亿元的成交金额.

上半年写字楼成交额

同比上涨6%

事实上,早在今年上半年,上海写字楼投资价值就得到进一步凸显,根据DTZ戴德梁行的统计数据,上半年,上海房地产投资总金额超过127亿元,比2011年下跌37%,但其中写字楼成交金额占据了73%的份额,而在2011年,写字楼成交在成交总金额中所占比重为67%,相比之下,今年上半年已经增加了6个百分点,显而易见,写字楼已经成为上海房地产投资市场中最受青睐的物业类型.

DTZ戴德梁行的数据指出,2012年上半年度上海办公物业供应量约73万平方米,同比下跌27.74%,其中,外郊环项目占比过半,仅嘉定板块的供应占比就达到29%,而内环内项目供应所占比重也近30%,主要由几个原本租赁的高品质项目转为整栋或整层出售构成.DTZ戴德梁行华东区写字楼部助理董事管佳佳告诉商报记者,以闸北不夜城的隆宇国际商务广场为例,原先都是准备出租的,但是后来又改成了整层或整栋出售的计划,随后在今年的3月底,隆宇国际商务广场整栋写字楼就以35829元/平方米的均价集中成交,交易面积逾5万平方米,成交金额接近20亿元."此外,在上海市中心有好几个房龄较老的写字楼项目,当前的租金较为稳定,业主也有了将其整栋出售的计划."

商报记者获悉,2012年上半年,上海销售型写字楼市场共计成交了43.57万平方米,除了一些大宗成交以外,1-6月份的均价走势和成交量走势都表现得比较平稳.

"2012年上半年大宗成交表现活跃,约占写字楼总成交量的50%,次核心CBD板块和园区板块的市场发展潜力被看好,买家往往都是那些带有部分投资目的的实业型买家."管佳佳这样告诉商报记者说,"而另外50%的写字楼成交量则主要由单套面积在100-200平方米左右的优质标准写字楼和SOHO成交构成."

当谈到下半年的销售型写字楼市场时,管佳佳认为,随着货币政策逐步放松,以及企业下半年经营资金回流,写字楼购买的需求预计将出现回升."与此同时,随着徐汇区汇京国际广场(当前定价为6万元/平方米)、闸北区长泰企业天地等高端写字楼的入市销售,内环内的高端写字楼供应量和成交量都将有所增加.具备升值潜力的写字楼大宗成交和中小面积高标准写字楼仍是市场关注的重点."

上海中原研究咨询部总监宋会雍则表示,核心区域办公物业仍然是实力投资者的首选,但上半年办公物业市场供应整体略显不足,特别是内环内区域办公物业供应的持续性萎缩,极大抑制了成交量的抬升.而得益于上海外围地区人口倒入速度的加快,交通配套、商业配套的日趋便利,为园区办公物业发展带来了机遇,上半年达成3例园区写字楼整栋成交,"我们预计未来此类物业凭借低单价仍将会得到投资者的极大关注.同时,中心城区非核心商务区,其各类配套发展较为成熟,这对于挑选办公物业较为挑剔的企业来讲具有很强的吸引力,此类区域在未来将是全市办公物业市场发展的焦点."