南外滩重点地区详细规划出炉
定位建设滨水金融区，与外滩共同形成国际金融集聚区
日前，上海规土局公布了《上海市黄浦江沿岸Ｗ１１、Ｗ１３、Ｗ１５单元控制详细规划、黄浦区董家渡社区（Ｃ０１０４０１单元）控制详细规划重点地区普适图则和附加图则》（公众参与规划草案），在东门路以南和中山南路西侧的南外滩重点地区将建设成为滨水金融区，“与外滩共同形成充满活力和吸引力的国际金融集聚区”。
其中，董家渡１３、１５地块较受期待，在董家渡路两侧将矗立两幢建筑高度达２４０米的高层建筑塔楼，建设成集商业、办公、文化、居住为一体的商业综合体项目。
南外滩打造滨水金融区
据这一规划公示公告显示，南外滩重点地区的规划范围由东门路-中山南路-王家码头路-南仓街-东江阴街-南浦大桥-黄浦江所围合而成，总用地面积约为80公顷，主要包括了东门路以南的滨水区和中山南路西侧的董家渡13、15街坊。
这一地区的规划目标是：功能上强调金融创新与金融服务，注重城市多元功能的复合，与外滩共同形成充满活力和吸引力的国际金融集聚区，与陆家嘴金融城错位互补；空间上强调高度开放与历史沿承，注重城市空间生活性塑造，将南外滩地区建设成为高品质、国际化、具有独特魅力的滨水金融区。
上述南外滩重点地区的规划理念是依托南外滩地区独特的资源禀赋，提出“和谐共生、复合开放、宜居高效”的规划理念，以体现整体发展的思路，落实复合发展的要求，凸显错位发展的优势，具体体现为四个方面。
其一，传承外滩文脉，彰显历史人文风貌，将保留垂直滨江的鱼骨状历史弄巷，延续小尺度空间肌理特色，体现南外滩近代码头商贸特色，加大历史建筑的保护力度，形成历史人文的滨水金融区，并延续外滩历史建筑高度，合理布局高层建筑，营造体现历史特征的城市天际轮廓线；
其二，联动滨江腹地，构筑高度开放系统，将改造利用现状高桩码头，形成贯通、开放的滨江公共活动空间和观景场所，将开阔的滨水资源、活跃的公共空间和多元的腹地建筑功能充分融合，构筑立体丰富的公共活动系统；
其三，聚焦金融功能，营造立体复合空间。在南外滩业态布局上，滨江将强调公共活动功能为主的多元混合，腹地则将强调金融功能为主的立体复合，而重点开发地区则实现地下空间整体开发，地上地下统一规划，打造立体城市；
最后，提升服务品质，引领高效有序生活，完善生活服务设施，提升对外交通服务能力，合理组织内部交通，强化轨道交通服务，构筑多层次、立体化的绿化生态系统。
董家渡13、15地块受期待
值得一提的是，南外滩重点地区规划中的主要新建项目包括十六铺旅游中心二期、复兴地块、董家渡13、15地块、南浦地块、中山南路地下空间综合开发等。
从南外滩重点地区效果示意图中，在这次的规划中，东至中山南路、南至东江阴路、西至南仓街、北至王家码头路的董家渡13、15地块将是这一重点地区的“核心”，总用地面积在18万平方米左右，这一项目地块将会采取一心一轴的空间设计，由4幢高层塔楼将一片中心绿地合抱起来，夹在这一项目地块中的董家渡路两侧将矗立两幢建筑高度达240米的双子塔塔楼，而董家渡路也将打造空中绿廊和绿轴，并以立体式的形态穿越中山南路，直接通往黄浦江畔，与滨江的休闲公共空间连接成一片。
根据这次规划草案内容显示，董家渡13、15地块由311-01、311-02、311-03、311-04、313-01和313-02这6宗地组成，其中，占地面积最大的311-01、311-04和313-01地块将从商业办公综合用地调整为商业、办公、文化、居住综合用地，而311、313街坊内居住比例要求不超过15%，在311-01、311-04和313-01地块内可结合商办建筑顶部设置公寓式酒店。
换言之，今后董家渡１３、１５地块将打造成一个集商业、办公、公寓式酒店于一体的商业综合体项目，成为南外滩地区的全新地标。
前不久，黄浦区规划和土地管理局党委书记、副局长徐明前曾对媒体透露，不同于老外滩地区以老大楼为主，南外滩将新建一批商务楼宇，在２０１３至２０１５年，如８－１地块、２０４地块等项目都将竣工，而董家渡１３、１５街坊将在２０１５年前完成出让。徐明前称，南外滩地区总建筑规模为３００多万平方米，其中新建建筑将占到三分之二以上。
据悉，目前，外滩及周边地区已经汇聚了６２９家金融企业，而其中有三分之一是以资产管理、资本运行、金融服务等为主的新金融企业。根据规划，五年内外滩金融集聚带将新建楼宇总量近１８０万平方米。
规划吸引开发商巨头关注
近几年来，由于地理位置的优越和滨江资源的稀缺，南外滩地区的规划吸引了大量开发商巨头的注意，包括复星集团、华润、ＳＯＨＯ中国、绿城等。
而克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉说，外滩及南延伸区域作为上海传统的城市核心区，本土资本对该区域情有独钟。近年来高速成长的一些上海本土投资公司多聚集在这一区域。从他们的发展需要来看，区域需要在硬件上大幅提升，为本土金融资本的成长扩张提供空间。所以南外滩的规划实至名归，对区域发展和本土金融资本的发展都将起到巨大的带动作用。
“不过，从城市繁荣角度来看，金融投资业的发展，哪怕是消费金融的发展，也还主要局限在商务办公方面，容易出现上、下班高端车水马龙，其他时间冷清的局面。而类似南京西路发展现代服务业，特别是对个人消费、生活服务业的发展，会对区域繁荣有更大的帮助。因此，南外滩还可以考虑在商业服务和商业物业方面努力提升，以让南外滩这个上海传统核心区域的发展更加繁荣昌盛。”薛建雄进一步补充说，“就如同今天的陆家嘴，已经在商业方面大幅发展提升，同时在会议、酒店、旅游文化等方面的服务空间也在大幅扩展。如今的陆家嘴，已经是商务金融与消费文化生活服务业全面繁荣的不夜城。”
薛建雄认为，陆家嘴起初只专攻金融商务，而轻视消费零售、休闲娱乐、文化会议等方面，因此，南外滩应引以为鉴，同时重视这些方面的问题。”
日前，上海规土局公布了《上海市黄浦江沿岸Ｗ１１、Ｗ１３、Ｗ１５单元控制详细规划、黄浦区董家渡社区（Ｃ０１０４０１单元）控制详细规划重点地区普适图则和附加图则》（公众参与规划草案），在东门路以南和中山南路西侧的南外滩重点地区将建设成为滨水金融区，“与外滩共同形成充满活力和吸引力的国际金融集聚区”。
其中，董家渡１３、１５地块较受期待，在董家渡路两侧将矗立两幢建筑高度达２４０米的高层建筑塔楼，建设成集商业、办公、文化、居住为一体的商业综合体项目。
南外滩打造滨水金融区
据这一规划公示公告显示，南外滩重点地区的规划范围由东门路-中山南路-王家码头路-南仓街-东江阴街-南浦大桥-黄浦江所围合而成，总用地面积约为80公顷，主要包括了东门路以南的滨水区和中山南路西侧的董家渡13、15街坊。
这一地区的规划目标是：功能上强调金融创新与金融服务，注重城市多元功能的复合，与外滩共同形成充满活力和吸引力的国际金融集聚区，与陆家嘴金融城错位互补；空间上强调高度开放与历史沿承，注重城市空间生活性塑造，将南外滩地区建设成为高品质、国际化、具有独特魅力的滨水金融区。
上述南外滩重点地区的规划理念是依托南外滩地区独特的资源禀赋，提出“和谐共生、复合开放、宜居高效”的规划理念，以体现整体发展的思路，落实复合发展的要求，凸显错位发展的优势，具体体现为四个方面。
其一，传承外滩文脉，彰显历史人文风貌，将保留垂直滨江的鱼骨状历史弄巷，延续小尺度空间肌理特色，体现南外滩近代码头商贸特色，加大历史建筑的保护力度，形成历史人文的滨水金融区，并延续外滩历史建筑高度，合理布局高层建筑，营造体现历史特征的城市天际轮廓线；
其二，联动滨江腹地，构筑高度开放系统，将改造利用现状高桩码头，形成贯通、开放的滨江公共活动空间和观景场所，将开阔的滨水资源、活跃的公共空间和多元的腹地建筑功能充分融合，构筑立体丰富的公共活动系统；
其三，聚焦金融功能，营造立体复合空间。在南外滩业态布局上，滨江将强调公共活动功能为主的多元混合，腹地则将强调金融功能为主的立体复合，而重点开发地区则实现地下空间整体开发，地上地下统一规划，打造立体城市；
最后，提升服务品质，引领高效有序生活，完善生活服务设施，提升对外交通服务能力，合理组织内部交通，强化轨道交通服务，构筑多层次、立体化的绿化生态系统。
董家渡13、15地块受期待
值得一提的是，南外滩重点地区规划中的主要新建项目包括十六铺旅游中心二期、复兴地块、董家渡13、15地块、南浦地块、中山南路地下空间综合开发等。
从南外滩重点地区效果示意图中，在这次的规划中，东至中山南路、南至东江阴路、西至南仓街、北至王家码头路的董家渡13、15地块将是这一重点地区的“核心”，总用地面积在18万平方米左右，这一项目地块将会采取一心一轴的空间设计，由4幢高层塔楼将一片中心绿地合抱起来，夹在这一项目地块中的董家渡路两侧将矗立两幢建筑高度达240米的双子塔塔楼，而董家渡路也将打造空中绿廊和绿轴，并以立体式的形态穿越中山南路，直接通往黄浦江畔，与滨江的休闲公共空间连接成一片。
根据这次规划草案内容显示，董家渡13、15地块由311-01、311-02、311-03、311-04、313-01和313-02这6宗地组成，其中，占地面积最大的311-01、311-04和313-01地块将从商业办公综合用地调整为商业、办公、文化、居住综合用地，而311、313街坊内居住比例要求不超过15%，在311-01、311-04和313-01地块内可结合商办建筑顶部设置公寓式酒店。
换言之，今后董家渡１３、１５地块将打造成一个集商业、办公、公寓式酒店于一体的商业综合体项目，成为南外滩地区的全新地标。
前不久，黄浦区规划和土地管理局党委书记、副局长徐明前曾对媒体透露，不同于老外滩地区以老大楼为主，南外滩将新建一批商务楼宇，在２０１３至２０１５年，如８－１地块、２０４地块等项目都将竣工，而董家渡１３、１５街坊将在２０１５年前完成出让。徐明前称，南外滩地区总建筑规模为３００多万平方米，其中新建建筑将占到三分之二以上。
据悉，目前，外滩及周边地区已经汇聚了６２９家金融企业，而其中有三分之一是以资产管理、资本运行、金融服务等为主的新金融企业。根据规划，五年内外滩金融集聚带将新建楼宇总量近１８０万平方米。
规划吸引开发商巨头关注
近几年来，由于地理位置的优越和滨江资源的稀缺，南外滩地区的规划吸引了大量开发商巨头的注意，包括复星集团、华润、ＳＯＨＯ中国、绿城等。
而克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉说，外滩及南延伸区域作为上海传统的城市核心区，本土资本对该区域情有独钟。近年来高速成长的一些上海本土投资公司多聚集在这一区域。从他们的发展需要来看，区域需要在硬件上大幅提升，为本土金融资本的成长扩张提供空间。所以南外滩的规划实至名归，对区域发展和本土金融资本的发展都将起到巨大的带动作用。
“不过，从城市繁荣角度来看，金融投资业的发展，哪怕是消费金融的发展，也还主要局限在商务办公方面，容易出现上、下班高端车水马龙，其他时间冷清的局面。而类似南京西路发展现代服务业，特别是对个人消费、生活服务业的发展，会对区域繁荣有更大的帮助。因此，南外滩还可以考虑在商业服务和商业物业方面努力提升，以让南外滩这个上海传统核心区域的发展更加繁荣昌盛。”薛建雄进一步补充说，“就如同今天的陆家嘴，已经在商业方面大幅发展提升，同时在会议、酒店、旅游文化等方面的服务空间也在大幅扩展。如今的陆家嘴，已经是商务金融与消费文化生活服务业全面繁荣的不夜城。”
薛建雄认为，陆家嘴起初只专攻金融商务，而轻视消费零售、休闲娱乐、文化会议等方面，因此，南外滩应引以为鉴，同时重视这些方面的问题。”
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