上海土地交易市场昨天迎来春节后第一拍

　　昨天，上海土地交易市场迎来了春节长假过后的第一拍，临港新城的一幅商住用地和嘉定南翔的一幅商办用地成功出让，合计出让金额为２．２４亿元。其中，嘉定南翔的商办用地为上海连飞投资发展有限公司以１．７５亿元的总价摘得，溢价率接近８０％，成交楼板价约为４７７８元／平方米。

　　南翔商办地溢价率超去年水平

　　嘉定区南翔镇古猗园路以东、金昌路以北地块出现在今年第五号公告中，土地性质为商办，其地块南至金昌路，西至古猗园南路，北至武威路，出让面积 １２２０９．３平方米，容积率３．０，挂牌起始价尚不足亿元，但这幅地块在昨天表现强劲，不仅成交总价破亿，而且溢价率接近了８０％。

　　由于南翔镇古猗园路以东、金昌路以北商办用地的底价相对较低，按照０．９８９亿元的挂牌起始价粗略估算，起拍楼板价仅为２７００元／平方 米，因此，这幅地块着实吸引了不少中小房企的关注目光，地块领取申请书人数达到了９人，共有４家房企参与地块的最终竞买过程。在经过多轮竞价之后，上海连 飞投资发展有限公司以１．７５亿元的总价竞得了南翔镇古猗园路以东、金昌路以北商办用地，溢价率高达７７％，折合楼板价约为４７７８元／平方米。

　　“２０１２年，嘉定区出让的商办地块底价成交率达７６％，平均溢价率９％，最高溢价率７３％，楼面地价最高４６６４元／平方米；显然当天成交的嘉定地块地价已超出了２０１２年的最高水平。”上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏告诉商报记者。

　　龚敏表示，“再对比最近成交的周边地块，２０１２年１１月，嘉定区南翔镇武威路、金昌路之间东地块及嘉定区南翔镇武威路、金昌路之间西地块以９７２０万元 底价成交，楼面地价２７００元／平方米，也足以证明当天成交的地价高企。”不过南翔板块目前办公楼的价格在１４０００元／平方米左右，商业根据楼层不同价 格差异很大，但最低也在万元以上，以此来看企业仍有可赚空间。

　　汉宇地产市场研究部分析师张颀指出，就目前土地市场表现而言，大体量的优质地块对于拿地房企的资金实力准入门槛要求较为苛刻，尤其针对那些融资难度较高的中小房企，不仅拿地成本难以承受，即使竞买成功后，也将面临诸多持有风险。

　　在此背景下，如中小房企仍有在一线城市继续布局的打算，则会将目光主要锁定于小型的非住宅地块。而正因为此特点，使得此类地块需经过激烈争夺后，才能得以 分出胜负。“值得注意的是，近几年，嘉定南翔板块已集中出让多宗商办地块，尤其是在去年，共有１２幅商办地块出让，出让建筑面积约４９万平方米，预计将在 １～２年后，陆续投入市场对外销售，届时或将随之产生产品结构过剩的问题。”他这样表示。

　　临港新城商住地底价成交

　　昨天，与南翔商办用地一同迎来出让的还有临港新城主城区ＷＮＷ－Ａ１－４－２地块，这幅出让面积不足１万平方米的商住用地的领取申请书人数达到了１０人，但令人感到意外的是，这幅地块最后以底价成交，地块最后被２名自然人拍下。

　　资料显示，临港新城主城区ＷＮＷ－Ａ１－４－２地块的出让面积为７９９０．１平方米，容积率２．０，挂牌起始价为４８６０万元，粗略估算，起拍楼板价约为 ３０４１元／平方米。最终，这幅地块由黄兰明、张忠以４８６０万元的挂牌底价直接摘牌，成交楼板价为３０４１元／平方米。

　　据介绍，在１月中旬之时，临港新城曾集中出让过３幅商住地块，当时地块成交楼板价均处于３０００－３５００元／平方米区间内，仅时隔１个月的时间，此格局 并未被改变。据统计，周边同质地块２００９年成交楼板价处在６０００－７０００元／平方米高位水平，经过长时间的房产调控后，当下出让价格已出现显著回调 势头。

　　从汉宇地产市场研究部获悉，由于位置偏远、成熟度不高等客观原因，临港新城人口导入速度缓慢，再加上鲜有大型房企愿意入驻此地，致使去年新房市场成交表现异常冷清。

　　２０１２年，临港新城板块内仅有６个商品住宅项目出现有房源成交，总成交面积为４．１３万平方米，全市板块排名仅位列第５０名，成交均价则连续四年维持在 ９０００－１００００元／平方米的水平。基于上述成交数据表现来看，短期内将很难提高开发商对于区域内出让地块的兴趣，因而近期出让的商住地块大多面临底 价成交的尴尬境遇。

　　与此同时，龚敏也表示，目前，临港新城的新房住宅均价在１００００元／平方米左右，地价占比在三成左右，而港城滴水湖馨苑当前均价在１３０００元／平方米 左右，加之土地还有商业用途，地价占房价比实际上更低。“不过对比１月１７日临港新城成交的地价，此次成交价格基本与之接近，表明竞拍者对区域地块虽然参 与热情度有所提高，但实际出手还算理性。”